如果在开封买房，哪个区更好？更适合居住？

2020年，在微观层面，对于开封房地产的预判是乐观有限，稳中向好。

Part1：热门区域

大概测算了一下，从2020年起，开封汴西湖区域将新增供应量101万㎡。其中，海马公馆二期约10万㎡，奥园约19万㎡，嘉士睿约34万㎡，西湖华府14万㎡，星联24万㎡，郑开橄榄城5期B区4万㎡，合计约：105万㎡。

这个数据意味着什么？从2019年大热的中意湖组团来看，宸院14万㎡，国宾府14万㎡，雅居乐金茂14万㎡，在绿城没有启动的情况下，42万㎡的预期供应量带给开封市场的是：其一，首开低于30%，部分楼盘低于10%；其二，价格远低于开发商预期，到了年末，价格基本上稳定在8300-8800元/㎡左右，毛坯房基本上稳定在7400-7800元/㎡左右。引申一下，如何在中意湖这个区域买到明面9000+元/㎡，实际7400元/㎡的房子。首先，自己去看房，表现出极大的购房诚意：如，多去两三次，想买，但是钱不够。其次，多夸夸这房子如何值9000+元/㎡，但是我只能出7400元/㎡左右的价钱。在2020年，热门区域毫无疑问的会回到汴西湖。但不同的是，高周转的中意湖区域不会袖手旁观。除此之外，奥园+嘉士睿是汴西湖区域的X因素。西湖华府+海马公馆+星联三个项目卖的是近距汴西湖，部分楼盘瞰湖的价值。唯一一样的是，当下的开封房价，除了号召力极强的房企，大多数已经很难有品牌溢价，但品牌信任度很重要。

第二个热门区域给到运粮河。

干什么都需要钱，对于房企来说尤是。如何解决资金问题，有一种方式是：比如项目需要信托资金5个亿，用于项目的开发建设；根据你投资不同的额度，比如100万，300万，500万，分别给到预期收益率8.3%、8.5%、8.7%。拿什么担保，比如，在18年6月到19年7月，项目销售金额为约44亿；在19年10月到21年4月，预期销售收入约28亿。除此之外，还包含地块抵押，银行授信，TOP级房企担保等。以上仅为举例，如有巧合，仅为巧合。这也就是说，项目销售要配合现金流。

第三个热点区域是高铁站。

简明扼要的说，即：永威加推新品，大梁府如何破局，团购项目集中区。开封市场，在高铁站之外的区域，仅从销量上来说，已然是品质向价格让步，品牌向价格让步。2019年，高铁站区域之所以能保持住较高的价格，是因为区域内市场没有直接受到价格战的影响。但2020年，则是如鲠在喉。