2019年合肥经开区和肥西县房价如何？该如何买房？

一、2019年合肥经开区和肥西县房价如何？该如何买房？

经开区和肥西县是合肥重点产业基地，因就业人口众多，购房需求旺盛，区域新房供应短缺，近两年二手房市场供需相对紧张，房价不断上涨。这里的肥西县指的是靠近合肥市区的肥西产证，不包含肥西县城。

我统计了合肥链家2019年第一季度所有二手房成交数据，共计2370个样本，均价16513元/平米，较去年16386元/平米上涨127元/平米，涨幅0.78%。其中经开区和肥西县共成交354套，占总成交的14.9%，比去年提高了1.6个百分点。

接下来我将分区域对经开区和肥西县房价做一个分析和点评，以繁华大道和金寨路为界，我将这两个区域分为三个部分，分别是：

1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区，和肥西柏堰科技园区。

2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。

本文所分析的数据主要是2019年第一季度的平均数据，并不能完全代表经开区和肥西县目前的真实房价，因为第一季度，房价一直在不断变动，所以实际价格可能要比图中标注的高或低一些。与这次对比的数据是2018年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2018年合肥经开区和肥西县房价分析及购房建议》）。

这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018年的成交均价。但由于很多小区成交数据较少，造成误差很大，所以对于样本数特别少的小区，房价涨幅仅供参考。但板块整体房价走势，有一定的参考价值。

经开区2019年第一季度成交均价为16259元/平米，比2018年（16005元/平米）上涨254元/平米，涨幅1.58%，高于大盘。成交周期从71.5天增加到73.1天，延长1.6天；议价空间从2.46%上涨到3.00%，增加了0.54%。

肥西县2019年第一季度成交均价为14593元/平米，比2018年（15072元/平米）下跌-479元/平米，跌幅-3.18%。成交周期从49.2天增加到66.3天，延长17.1天；议价空间从2.10%上涨到2.81%，增加了0.71%。

尽管经开区和肥西县整体涨幅略高于全市平均水平，但经开产证和肥西产证出现较大分化。肥西产证不论在成交周期还是议价空间上，都比去年表现弱势了很多，房价出现一定幅度的回调，经开区则并未受到影响。

关于合肥其他区的分析文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看即可。

繁华大道北板块

繁华大道北板块2019年第一季度共成交135套，成交均价从2018年的15531元/平米涨至15870元/平米，涨幅2.18%，高于两区平均涨幅。议价空间为2.59%，比去年降低0.18个百分点，略低于均值。成交周期82.1天，比去年延长25.1天，高于平均水平。

去年的繁华大道北板块，几乎所有肥西产证的小区都在上涨，而且涨幅比经开产证高了不少，这跟肥西不限购有莫大的关系。但今年以来，肥西表现相对疲软一些，经开产证也是有涨有跌。

其实自合肥限购以来，受益最大的小区就是禹州华侨城，它的成交一直都占到板块的1/3左右，原因就是它是距离政务区最近的肥西产证的小区，近两年禹州华侨城价格直逼附近经开产证。

禹州华侨城成交均价在1.6w-1.65w之间，除了一期外，几乎都有不同程度的下跌。我认为这是由于前期上涨速度过快，价位相对过高，在外部需求降低或者突然转向的前提下，供求关系短期发生变化，肥西产证次新房出现一定回调的原因。

板块内房价出现下跌的小区，基本都是房龄在10年左右或超过10年的，比如上海城市、一里洋房、翠微苑和东海徽园。除了距离政务区比较近，板块并没有特别强势的资源，在这种情况下，房产保值对房龄依赖是最大的。

最典型的就是葛洲坝玖珑府和融科城。葛洲坝玖珑府成交均价为1.83w，如果算上产证未满两年的增值税，实际价格大概在1.92w，跟融科城二手房均价接近。

葛洲坝玖珑府和融科城基本是板块内房龄最年轻的两个小区，同时也是成交均价最高的两个小区，也基本是成交量最大的两个经开产证小区。喜新厌旧是消费者本能的行为习惯，房龄越年轻，房产相对越保值，流动性越好。

从东冠繁华逸城、文一名门御府和鼎元公馆这些肥西产证的二手次新房成交均价来看，基本都在1.5w左右，那么作为新房的中海岭湖湾，既有品牌优势，又距离柏堰湖和高新区较近，如果刚需房近1.5w的备案均价，则是非常有竞争力的。

繁华大道南板块

繁华大道南板块2019年第一季度共成交118套，成交均价从去年的16448元/平米涨至16932元/平米，涨幅2.94%。议价空间从2.39%进一步上升至3.00%，提高0.61个百分点，高于两区均值；成交周期为62.3天，较去年缩短7.1天，低于平均水平。

肥西产证去年上半年还在上涨，下半年就开始退烧，涨幅由正转负，今年一季度以来，跌幅有扩大的趋势。其中靠近地铁3号线的次新房，比如原树提香，表现相对坚挺；而繁华大道西缺乏资源优势的禹州天玺和信地华地城，则相对疲软。

尽管一季度表现下跌，但从信地华地城近期成交来看，基本维持在1.4w，如果算上增值税，实际均价接近1.5w。这两天，信地华地城又开了最后两栋高层，备案均价只有1.04w，据小密圈成员透露，全款+号头费+绑定车位，成本大概要1.22w左右，依然非常吸引人。

经开产证房价的上涨，更多是因为168玫瑰园学校学区房上涨，比如中环云邸、金星家园和国耀花半里，涨幅基本都超过了10%。即使学区属于168东区的小区，比如中环紫荆公馆和经典华城，也有不错的涨幅。

我之前跟大家分析过，学区房价格的上涨，主要依赖于学票的上涨。面积越小，总价越低，涨幅相对越大，对于一个正在快速成长的学区来讲，尤其如此。168玫瑰园学校学区内的小公寓是比较少的，因此我们看到国耀花半里和经典华城公寓涨幅都比较大（《合肥学区价值和学区房投资》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）。

关于168中学，有两个比较重要的信息，一个是在南艳湖畔新成立168玫瑰园学校南校区，一个是168中学今年不再组织自主招生考试。

据了解，合肥完全中学（含初中部和高中部）都有直升名额，本校初中毕业生可直接升入高中部，168中学就属于这种完全中学。168玫瑰园学校之所以能够迅速崛起，一个很重要的原因就是它高中部对其初中部的掐尖。

去年168玫瑰园学校西区一、六、八中的指标到校分数线只有721分，比其它公立真学区低了20多分，基本是一个3档垫底学校的指标线，足以说明168高中部对其初中部掐尖照顾有多严重。

继东区之后，168玫瑰园学校又成立南校区，这就意味着168中学在进一步扩大掐尖范围，继续为其高中部输送更多优质生源。尽管168中学今年取消自主招生考试，但依然可以根据中考成绩对其初中校区进行掐尖。

不管怎样，民办中学不再被允许组织自主招生考试，说明政策对掐尖现象并不持鼓励态度。如果168中学通过扩大校区方式进一步强化其掐尖优势，最终导致合肥优质生源越来越向民办中学偏斜，届时又会产生新的不公，我想这条路未必能够走得顺畅。

再一个，合肥优质学区毕竟是有限的，前10名的位置并不会增加，168玫瑰园学校即使兼并再多学校，也不会使所有分校最终都能成为真学区，否则全市学校都变成168玫瑰园学校的分校，那么教育资源分配不公的问题，不就迎刃而解了吗？

所以我对168玫瑰园学校东区和南区是持保留态度的，除非经过2-3届毕业生的验证，才能确定能否达到真学区的标准，不然我不建议你们把宝压在这些所谓的学区房上面，政策风险太大（《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区排名》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “学区”查看）。

工业区板块

工业区板块2019年第一季度共成交101套，成交均价从去年的14752元/平米下跌至14108元/平米，跌幅-4.37%。议价空间从2.43%进一步上升至2.83%，提高0.40个百分点，略高于两区均值；成交周期为66.3天，较去年缩短3.8天，低于平均水平。

单看房价涨幅，这个结果是有很大误差的，其实板块内房价下跌的小区是少数。为什么表现出来的跌幅这么大？主要是低价盘成交占比扩大，比如临湖社区、南郡明珠等，拉低了板块均值，同时高价盘占比出现降低，比如绿地滨湖国际花都、观澜华庭等。

近期，莲花小学新年校区改名为168玫瑰园学校南校区，使得周边小区出现一定的躁动。据讲二手房挂牌预期有所提高，学区内的新盘邦泰科技城似乎也开始矜持起来，但我对该学校的前景仍持保留态度。

据说启迪水木园新推的11、12栋已经售罄，我对此表示怀疑。目前板块内二手房成交均价最高的小区是华地润园，不过才1.73w，而启迪水木园均价为19211元/平米，几乎高了2000元/平米，我认为目前的板块价值难以支撑这样的价格。

据我小密圈成员透露，依澜雅居备案价格大概在1.4w-1.5w左右，需要加10w-15w的号头费，实际购买成本差不多也要1.6w上下了，而且5年内不允许出售。单从价格来看，还是有一定的吸引力的，而且房产投资一般都需要持有5年左右，这个限制问题倒不大。

从全市范围来看，随着限价房快速去化，滨湖、政务和高新区新房及二手房价格的水涨船高，工业区板块很多新房，去年看起来相对性价比不高，今年有很大部分应该可以进入购房者的视野了，毕竟地缘性需求也没有太多好的选择。

整体上来讲，受工业生产影响，工业区板块是经开区最弱势的一个区域，资源优势不足，投资潜力有限，大多小区都只适合附近工作的刚需购买，投资及改善需求应慎重（《合肥房产的优质板块和劣质板块》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “房产”查看）。

经开区房价分析及近期购房建议

从第一季度经开区和肥西县二手房成交来看，经开产证房产表现相对稳定，肥西产证则有一定的回调，从侧面反映出合肥外部需求开始出现萎缩或者向市区转移。

自合肥限购之后，省内其他市县房地产市场开始出现上涨，在这种集体盛宴的带动下，吸引了大量三四线及以下城市的外部需求。由于限购，这些外来购买力暂时只能将目光转向三县，就造成近两年肥西县靠近市区区域的大幅补涨。

随着今年三四线及以下城市房地产市场降温，合肥外部需求的购房热情同时也在降低，加上市区相对宽松的限购政策和人才引进政策，变相分流了三县市场，使得肥西县第一季度表现相对差一些。

如果肥西靠近市区的区域出现降温，肥西县城的新房可能会更不好过，因为价格都有一定程度的虚高。我认为目前肥西县城投资价值相对不高，不过靠近市区的新房选择又非常有限，购房者可着重考虑地铁3号线附近的次新房。

近期，我听到一个消息，合肥市区今年中考报名人数为34353人，较上年增加4060人，增幅为13.4%。2012年合肥市区报名人数是25828人，2018年为30293人，6年增加4465人，也就是说合肥今年一年的增量，几乎相当于过去6年的增量，创近年来的新高。

合肥是一个非常年轻的城市，是近20年来全国发展最快的省会城市，外来人口一直在不断涌入。随着越来越多外来人口子女开始入学，再加上二胎政策的放开，相信未来合肥中小学生数量将面临井喷，今年可能仅仅只是一个开始。

一般来讲，真学区学位增长会相对迟于中小学生数量增长，中小学生数量呈爆发式增长，意味着短时间内学区房会出现供小于求的局面。可以预见的是，合肥学区房未来几年可能都会炙手可热，这也是近两年学区房价格不断上涨的重要原因。

其实合肥学区房相较于非学区房的平均溢价还并不是非常显著，但未来的分化会越来越大，我建议有学区需求的家长，应提前做好布局。168玫瑰园学校西区还有一定的发展潜力，但东区和南区仍需进一步观察。

关于合肥各区学区房的房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

二、嘉兴台昇璞悦汇在售公寓情况如何？

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三、嘉兴5.20开始限售了，经过这一轮的疯涨，嘉兴的房价终于从浙江的倒数变成了中等，后续的走势如何看待？

我看好海宁 有轻轨和浙大 工作机会多 很多嘉兴拆迁户都过来买