农村宅基地如何转让?

一、农村宅基地如何转让?

根据《农村宅基地管理办法》第八条规定：“农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。”上述法律明确规定，未经批准任何人不得擅自转让宅基地。那么宅基地是不是就不能转让了，其实满足这几个条件，农村宅基地可以合法转让。

条件一：转让方流转宅基地后不能再申请宅基地

“户有所居”是农村宅基地首先要解决的问题，转让行为的基础条件之一自然就是转让的一方农民要有地方住，不能在宅基地使用权转让后再伸手找村集体要地。新修订的《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。这就是说，能够合法转让的一般都是闲置宅基地上房屋或者因继承等历史遗留原因形成的合法的“一户多宅”房屋。农民如果将自己唯一的一处居住用房转让出去，就不能再向村集体申请宅基地了。

条件二：流转的必须是合法的宅基地上房屋

违法建设是不能合法交易的，无论城市、农村皆是如此。流转的宅基地上房屋必须有合法取得的集体土地建设用地使用证、宅基地使用权证、乡村建设规划许可证、土地登记表、个人建房用地审批表等权属凭证，且符合当地乡村庄规划，不存在违法用地情形。历史遗留原因形成的无证房屋需要流转的，应当先完成确权登记发证，否则对于双方而言都会面临法律风险。

条件三：宅基地流转必须经村委会或者村集体同意

宅基地使用权是由村集体无偿分配给本集体经济组织成员的，故此其转让也应当经村集体或者村委会的同意，而不得由村民之间私下交易。

条件四：除有特殊地方性政策外，宅基地仅能在本集体经济组织内部转让

个别参与宅基地制度改革试点的县区规定，宅基地使用权可以跨村、镇在县域内流转。但除有此类特殊规定的外，宅基地及其上房屋仅能在本村村民内部转让，更不能向非农业户籍的城镇居民转让。

条件五：宅基地的受让方要符合“一户一宅”原则要求

宅基地上房屋的受让方也要符合“一户一宅”的法定原则，或者符合分户建房的标准而尚未获批新的宅基地。受让方不符合宅基地分配条件，如受让方已有宅基地的面积超过省、自治区、直辖市规定的标准等，就不能再接受别人宅基地的出让。

对符合流转条件的，本着双方自愿原则，转让方和受让方一般可参照以下程序进行流转：

1.宅基地流转双方须同时向村集体或村委会提出书面申请。

2.村委会对流转双方的资格进行审查，经审查符合条件的，村集体或村委会将申请流转双方的相关信息公示，无异议的报乡镇政府、区管委会审核。

3.各乡镇政府、区管委会在接到申请后，应组织人员对宅基地流转进行调查审核，审核结果公示。

4.签订流转协议。经乡镇政府、区管委会批准后流转双方签订协议。

5.变更登记。受让方按照变更登记的相关要求申请变更登记。

二、农村宅基地可以转让吗？

我国《土地管理法》中规定农村宅基地所有权是集体所有，而村民对自家分配使用的宅基地只有使用权而没有所有权。因此村民在对待自家宅基地的使用和处分上并没有完全自主的权力，比如宅基地和地上房屋的转让、继承以及房屋建设等都需遵守相应的规定，否则将会面临与之对应的处罚。

广东花都区一村民老杜将自家宅基地房以“永久租赁”的形式卖给了同村村民老刘，并签订了房屋租赁合同，双方在合同中还约定老刘具有在此处宅基地上翻建、改扩建以及出租、转让等权利。过了几个月，老刘又如法炮制将刚从老杜处购买的宅基地房“以租代售”转手卖给了四川人老吴，老刘也从此中获利不少。老吴在取得此地块后将宅基地上原有房屋一律拆除，重建了一座七层小楼，并将其以小产权的名义对外进行租售。过了两个月，该土地使用情况被所在地国土和规划部门所掌握，随即被立案调查。根据我国《刑法》相关规定，最后案例中只有老刘以非法倒卖土地使用权罪被公安机关逮捕，得到了应有的惩罚。

看到这里，估计大家都有些疑惑：案例中老杜和老刘都是将同一块宅基地“出售”了出去，为何老杜没受到惩处，而老刘却被立案逮捕了？

这就不得不说一下农村宅基地的特殊性质了。上面提到农村宅基地的所有权是集体所有，使用权则是实际分配使用的村民的。正是鉴于这种两权分离的情况才导致了农村宅基地在使用和处分过程中有着特殊之处，也说明宅基地的使用权也是一种带有身份性质的财产权，需要与农村集体经济组织成员的资格紧密联系到一起，没有宅基地所有权的村民并不能自主擅自转让、出售宅基地。而我国土地管理法明确规定：农村宅基地只能在同一个村集体成员内部流转。

案例中老杜将自家宅基地出售给了同村的老刘，这一点是符合国家对于农村宅基地可以在集体内部流转的规定，因此老杜出售宅基地的行为够不上犯罪。而老刘则以牟利为目的，将宅基地倒卖给了非本村集体内部成员老吴，根据我国土地管理相关法律法规和刑法，已构成非法倒卖土地使用权罪，因此被立案逮捕。

从上面案例可以看出：农村宅基地转让，不是想转就可以转的。

我国宪法和土地管理法都规定了宅基地归集体所有权这一事实，这也是村民在对待自家宅基地的使用和处置上权利比较受限、并不自由自主的根本原因。而宅基地使用权的主体是所在村集体经济组织成员，简单理解起来也就是所在村的村民，如果转让给了非本村人员，将会造成村集体土地资源的流失，侵害了所在集体的公共利益和别人合法权益。

在农村宅基地使用权的转让一般都是对宅基地上房屋的转让，而根据我国物权法精神，农房有着“地随房走”的处置原则，也就是在获得农村房屋的同时也将获得房下宅基地使用的权利，也就是说农民在处置自己的房屋的同时必然会导致房下宅基地使用权一并进行处分。根据处分受让人的不同，如果是村集体成员，则属于合法转让，如果不是村集体成员（除了城镇子女继承农房的情况），则是非法转让，对于此类情况的处罚，我国刑法是这也规定的：

以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

这里有必要给大家介绍一下，农村宅基地合法转让需要同时满足的几个条件：

1.农村宅基地房转让有个前提：必须是合法的

这里有两个方面的要求：宅基地和房屋都是合法的。

宅基地合法：属于村集体分配的，土地性质是村集体建设用地的村内土地，并取得有宅基地使用权证。

房屋合法：房屋建设前办理了相关的用地和规划审批手续，并不是违规占用农用地甚至是耕地建设起来的非法建筑。

2.宅基地转让需要经过村集体同意

因为村民的宅基地所有权是集体的，因此对使用权进行转让需要征得所在村集体经济组织或村民委员会的同意，不能双方私下交易。

3.宅基地只能在村集体内部转让

上面也介绍了，为了避免农村土地资源的流失，我国土地管理法等相关法律政策明确规定宅基地使用权只可以在村集体内部进行流转，不得向外村村民和城市居民售卖。

4.宅基地内部转让须符合“一户一宅”原则

一户一宅原则是我国宅基地事务管理过程中一个很重要的原则，顾名思义也就是说农村一户村民只能拥有一处居住、生活的宅基地。在农村宅基地的转让过程中，也需要遵从这一原则，也就是说农村宅基地不能转让给在村内已有一处住宅的农户。只能转让给在村内立了户，但没有分配到宅基地的村民。比如因结婚和父母分户但村内没有宅基地指标而没有分配到宅基地的村民。

5.出让方注意：宅基地流转后，不可以再申请新的宅基地

我国土地管理法明确规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

也就是说，农村将自己在农村唯一居住的宅基地转让出去后，是不能再向村里申请新的宅基地的。因此目前在农村将宅基地转让出去的，一般都是闲置宅基地和城镇子女继承的村内宅基地。

这几年在我国农村宅基地制度改革的背景下，宅基地使用权被适度放活，但是再怎么放活也需要有一个底线，那就是：村内宅基地不能外部流失。年前我国农业农村部公布：《农村宅基地管理暂行办法(征求意见稿)》，明确深化宅基地制度改革，拓宽宅基地利用盘活利用渠道，但也明确规定“宅基地不得买卖”。我们可以通过长期租赁（不得超过二十年）、与城里人合建房屋等形式盘活利用我们闲置的宅基地，既避免了农村土地资源的浪费，又能获得相应收益。

对于“农村宅基地不得买卖，只能在村内流转”政策，你有什么要说的？

三、农村宅基地可以转让幺？

可以转让，但是对转让方有要求。

我们先看看宅基地概念，是农村家庭户用作住宅基地而占用的土地，宅基地所有权属农村农民集体所有。

关于农村宅基地使用要求。农村村民只能拥有一处宅基地，住宅面积不能超过规定的标准。

根据以上要求，宅基地转让的条件。

一是必须是同一集体经济组织内部成员转让，简单理解就是户籍是自己一个村的人。

二是转让需要集体组织同意，就是村委会要同意。

三是宅基地不能单独转让，土地和房子要一起转让，不能只转让房子或只转让土地。

四是转让人有两处以上宅基地。特殊情况下一处也是可以转让的，比如说你要把户籍地从这个村子迁走了之类的。

五是受让方没有宅基地。

满足以上条件的可以转让，希望对你有帮助。

四、农村宅基地确权转让利弊？

利：1.贷款抵押2.征用补偿3.有偿退出4.增值空间

弊：随着宅基地确权结束，农民申请宅基地更加困难，申请必须满足这些条件，分别是一定是个村民，村民没有住所或受城乡规划的影响，原有宅基地需要搬迁，导致没有宅基地或由于婚姻或其他原因建造新房子，核心家庭是必须的。

五、农村非宅基地转让的规定？

农村宅基地是不能依法予以转让的，因为农村宅基地属于村集体经济组织所有土地，按照土地管理法的有关规定，严禁村民买卖和非法转让村集体所有土地的。

如果你需要宅基地建房，又符合建房用地使用条件的，可以向村民委员会提出宅基地建房用地使用申请，由村民委员会统一安排宅基地建房，并报经县级以上人民政府批准，才能依法获得宅基地使用权的。所以，农村宅基地是不能转让的。

六、农村转让宅基地后是否可以保留？

《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款中规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”也就是说宅基地是属于村集体所有的。宅基地使用权与特定身份相联系，只有本村村民才享有宅基地使用权。宅基地使用权，通常只有在同村村民之间转让，转让才具有效力。如果宅基地卖给外村人，宅基地买卖合同一般会被法院认定为无效，宅基地使用权仍旧归出卖方所有。

如果当年这块宅基地，是转让给同村人，那么转让就是有效的。宅基地使用权归买方所有。即便后来买方一家人户口迁到城市，只要宅基地上还有房屋，房屋存续期间，他们对宅基地仍旧享有使用权。此时，如果想收回宅基地使用权，只能与当年的买方协商，将宅基地使用权买过来。

如果当年这块儿宅基地，是转让给非本村人，当年的转让协议是无效的，宅基地使用权依旧归当事人所有。

所以，宅基地转让后能否收回，要看当年的受让方是否为本村人。身份不同，宅基地使用权的归属也会不同。

七、农村宅基地兄妹能转让吗？

不能随意转让，必须上报村委会，村委会向城建部门申请批复才可以。

八、宅基地转让价格是多少？

这个要根据当地的经济水平来定的。

如安徽宁国就规定，自愿退出宅基地且今后不再重新申请宅基地的，对于法定范围内的面积，每亩补助4万元至6万元;超出部分，按照每亩2万元至3万元予以补助。

九、农村宅基地转让要交转让费吗？

那得看你是怎么个转让法！如果说你在正当手续全齐下转人应该是不需要的！如果手续齐全那么转让是犯法的

十、天津农村申请宅基地条件？

(1)想要申请农村宅基地的话，那么申请人就必须是属于农村户口，并且必须要属于该农村集体经济组织的成员，另外还需要常年居住在农村，名下必须没有属于自己的宅基地。

(2)若年轻人想要申请农村宅基地的话，申请人的年龄应该在二十周岁以上，还应该有稳定的经济来源，并且应该是和父母已经分户居住了，才可以申请属于自己的宅基地。