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万达文旅“劫后余生”:并未放弃的野心
类型:楼市要闻  日期:2018-12-01  浏览:229 次  评论:查看评论

  2018年11月初,万达集团在北京与兰州市政府签订协议,兰州万达城将落户该市,双方共同打造“一带一路”文化旅游新品牌。这是时隔一年多后,“万达城”再度回归到人们的视野中。

  “万达城”是万达集团的第四代产品,曾被视为万达发力文旅产业、实施转型的重要抓手。过去几年,万达集团上马多个万达城项目。万达集团董事长王健林曾豪言,万达城的存在,要让上海迪士尼“20年内盈不了利”。

  2017年,万达遭遇资金链危机,除了大量出售海外项目回笼资金外,在当年7月的“世纪交易”中,万达还将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创,作价438.44亿元。此后,万达甚少提及文旅。

  今年10月,万达对“全面退出文旅”产业的说法进行辟谣。不到一个月后,兰州万达城签约,成为“世纪交易”后,万达上马的首个大型文旅项目。此前,万达还曾与陕西延安、贵州遵义签署协议,拟开发红色小镇项目。这些动作都预示着,万达在文旅领域仍有想法。

  近几年,万达文旅业务大起大落,既与该项业务的特点有关,又似乎“身不由己”,这背后的逻辑是什么?经历了战略、人员调整的万达文旅,将以何种面貌再现?这项业务还能重现以往的辉煌吗?

  从叫板迪士尼到打包甩卖

  文旅项目是万达商业旗下的第四代产品,主要产品形态是万达文化旅游城,即万达城。与第三代产品万达广场相比,万达城主要布局在一二线城市和旅游资源丰富的城市,项目体量更大,业态也更为丰富,投资额动辄数百亿。

  以2016年开业的南昌万达城为例,项目的总建筑面积达到480万平方米,其中包括文化旅游、商业、酒店、住宅等业态。可售部分超过280万平方米,大部分为别墅,少部分为商铺,总投资额近400亿。

  经过一段时间的试水,从2014年起,万达在国内先后启动十多个万达城项目,王健林也在多个场合推介这一产品,其风头一度胜过拳头产品“万达广场”。

  按照王健林的说法,万达城与万达的转型息息相关。

  成立于1988年的万达集团,以房地产业务起家。从1993年开始,万达实施了4次重大转型,前三次转型的方向分别为:从地方走向全国、从住宅地产转向商业地产、从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。

  万达的第四次转型始于2015年初。王健林表示,这次转型分两方面:从空间上看,万达从中国国内企业转向跨国企业;从内容上看,万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。王健林曾在2015年7月表示,在万达集团转型发展战略中,文化旅游将会是其中重要的支柱,而各地在建的“万达城”则是最鲜明的体现。

  2016年5月,王健林在央视《对话》栏目中叫板迪士尼,声称万达文旅项目的存在,将使迪士尼20年内无法在中国内地市场盈利。

  仅仅一年多后,事情就出现变数。

  2017年7月19日,万达、融创、富力三方完成一份“世纪交易”。万达将旗下13个文旅项目91%的股权售予融创,作价438.44亿元;同时将77家城市酒店的全部股权售予富力,价格为199.06亿元。其中,文旅项目的运营仍然由万达来主导。

  此次交易十分突然。仅仅半个月前,万达在云南昆明新签约三个投资项目,包括昆明万达城。而昆明万达城就在此次交易中被出售。

  当年6月,万达还悄然退出了长白山文旅项目。

  自此,万达旗下已经开工的大型文旅项目,仅剩青岛东方影都一个。此前已经签署框架协议的长沙、西安、惠州、乌鲁木齐文旅项目,后续已无进展。

  负债率高企、资金链吃紧,是“世纪交易”发生的直接原因。2017年,金融机构对万达的贷款进行严格审核,影响了放贷节奏,导致很多项目资金链紧张,部分海外项目还遭遇停贷。“世纪交易”后,万达陆续将海外房地产项目出售,用于减轻债务压力。直到今年,万达的债务负担才大大减轻。

  “一口吃不成胖子”

  尽管万达方面从未公开否认过这一产品,多数分析人士仍然认为,万达对文旅项目的大幅减持,还与其重资产、回报周期长的商业模式有关。

  据悉,万达启动的文旅项目投资规模普遍大(单个项目的投资额多在300亿以上),回报周期多在5-8年,部分甚至在10年以上。与传统的住宅开发模式相比,对资金的需求更加庞大,且对开发和运营能力有着很高的要求。

  据兴业研究的统计,在2016年底的时间节点上,万达在建文化旅游综合体数量为8个。这带来的资金压力不容小视。为此,万达采用滚动开发的模式,撬动资金杠杆。具体而言,先销售项目中的可售部分(通常为住宅和商铺),通过这部分资金支撑后续的开发和运营,从而尽可能实现单个项目的资金平衡。

  为此,万达对前期项目的周转节奏要求极高。比如,南昌万达城于2013年6月18日开工,不到3个月后的9月7日,就传来“首期商铺成功开盘售罄”的消息。即使有政府审批“开绿灯”的因素,这种节奏在房地产业中也难以想象。

  但由于文旅项目的后续运营周期长,不确定因素多,该模式很难实现理想的效果。某不愿具名的房企人士向21世纪经济报道表示,文旅项目的体验式消费业态多在室外,容易受到天气等因素的影响,如南方的雨季、北方的冰雪季等。这都会给项目的运营收益带来变数。

  他还表示,文旅项目虽有标准化的部分,但也要结合当地的自然、文化资源进行设计,前期也需要大量的考察时间。因此,运营商对这类项目的布局十分谨慎,布局节奏普遍较慢,“一口吃不成胖子”,他说。

  开发运营模式

  2015年,总投资达550亿元的成都万达城项目上马。成都万达城投资公司总经理聂和平在接受媒体采访时坦陈,短期看,就算是把成都万达城所有可售物业算上,550亿的投资也不可能达到收支平衡。长期看,把今后持有物业的租金和游乐园门票收入纳进来,也至少需要15~20年。

  聂和平表示,万达对于成都万达城项目短期是不计算投资回报率的,而是把打造一座世界级旅游目的地当作事业来做,万达要的是未来市场。按计划,前3年要投入超70%资金,即约400亿用在开发成本、游乐设施采购等方面。目前主要考察两个指标:一是维持现金流稳定,保证开发可持续性,二是保证开业时间。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,文旅项目的开发运营模式完全不同于传统房地产,如果不能引入资金合作方,重投资、长周期的特点很容易成为运营方的压力。

  他表示,从所谓的旅游地产到文旅地产,这些年来,传统开发商甚少有转型成功者,相反,受到拖累的情况却十分常见。比如,已确定退市的中弘股份,就曾在多个旅游地产项目上遭遇“滑铁卢”。传统房地产企业中,仅有华侨城等少数企业实现了文旅和地产项目的协调发展,但这是建立在其作为央企的雄厚资金实力基础上,且华侨城做文旅的步伐十分稳健,没有“大跃进”的情况。

  虽然遭遇挫折,王健林并未放弃在文旅领域的野心。“世纪交易”后的仅仅一个月,王健林就到甘肃考察,并表示将加大在甘肃省的投资力度,新建包括兰州万达城在内的10个项目。

  2018年11月初,万达集团在北京与兰州市政府签订协议,兰州万达城将落户该市。项目占地约1300亩,总投资近300亿元,计划2019年开工,2021年开业。时隔一年多后,熟悉的“万达城”再度回归到人们的视野中。

  今年9月和10月,万达还分别与陕西延安、贵州遵义签署框架协议,拟开发红色小镇项目。再算上已经落成的青岛东方影都项目,万达的文旅产业有再度起航的架势。

  万达在近期的一份声明中明确,作为中国最早进入文化旅游产业的先行者,万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景,今后万达将继续投资文旅产业。

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