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看英国房主 如何拿房子当“提款机”
类型:热点关注  日期:2018-12-06  浏览:266 次  评论:查看评论

近日,伦敦以及英格兰东南房价比较高的地区出现了一个趋势,当人们需要钱给孩子支付学费或者扩建房子的时候,房主们不会申请贷款,而是会申请把自己的房子进行再抵押贷款。房子从某种程度上讲成为了这些房主的“提款机”。

买房贷款经济公司Anderson Harris的哈里斯(Jonathan Harris)对《金融时报》披露,萨里郡Weybridge的一个客户发现,他的房子的价值已经从几年前的200万镑下降到了175万镑,于是他决定搁置换房的计划,改为将这栋房子进行了再抵押贷款。他利用增加的贷款将现有的房子进行扩建,而且新的贷款利率比原先的低。

哈里斯发现,将现有房产进行再抵押贷款的房主数量明显增加。他说:“不搬家、扩建、充分利用现有资源,这已经成为一种惯例了。人们会在同一个地点住比较长的时间,并且趁著就业市场情况良好的时候寻求重新筹钱的机会。”

哈里斯表示,他的客户中有大约60%申请再抵押贷款的时候会要求同时增加贷款的本金,而在不久前,提出这样要求的客户比例不到40%。

Santander银行的买房贷款商业开发部门负责人塞勒(Graham Sellar)也表示,银行发现目前房市不活跃的情况下,越来越多的人申请再抵押贷款。

一些中介机构认为,伦敦及英格兰南部房产交易下降是因为近年来的两次印花税改革。改革之后,购买价值100万镑的房子,印花税需要近4.4万镑,如果是购买100万镑的房子作为第二处房产,印花税高达7.4万镑。

为了避免这笔额外的开销,许多房主选择原地不动,花钱扩建或者重新装修现有的房子。

销量减 债务增

将房子进行再抵押贷款的想法并非新鲜事,但是有证据显示,英格兰一些地方的房产市场正在出现不同寻常的情况,不再遵循正常的买房、卖房和贷款的模式了。

房产市场分析公司Hometrack为《金融时报》进行的分析显示,买房贷款总体债务与房屋市场活跃程度之间长期的关系在伦敦及其周边地区正在发生逆转。

通常情况下,应该是房产市场越活跃,买房贷款总体债务越多,但是现在变成了房屋市场不活跃,买房贷款总体债务却有所增加。高净值的家庭正在充分利用买房贷款的低利率。

根据Hometrack对代表英国银行业的英国金融(UK Finance)公布的数据分析显示,2015年底至2017年底,英国总体上买房贷款债务的余额稳步增长了3.8%,但是英国各地区之间的比例差距非常明显。

伦敦地区债务余额增长了7.8%,伦敦周边通勤者居住地区的债务余额增加了6.9%,而英国其余地区只增长了1.7%。

Hometrack的研究主管Richard Donnell表示:“我们看到,伦敦和英格兰西南的交易活动正在减少,但是债务增加了。这些地区的人们债务增加的速度是其余地区的四倍,尽管跟房屋价值有关的债务比例不算高,不到15%。”

市场研究公司Residential Analysts通过对官方数据的分析发现,2014至2017年,英格兰南部房产市场正在下滑,伦敦房产销售的数量减少了五分之一,而同期英格兰西北和西米德兰以及约克郡和亨伯河地区房产销量分别增加了13%和9%。

这一分析还发现,原先的房产热点英格兰东南和东部房屋销量分别下降了8%和6%。

房子增值抵押贷款更容易

尽管伦敦及周边地区房产市场在下滑,在过去十年里这些地区的房产大幅增值,因此这里的房主在申请再抵押贷款的时候能借贷的数额相对比较大。

根据房产中介第一太平戴维斯的研究,伦敦以及英格兰南部的房主从过去十年的房市繁荣中获得的好处明显高于其它地区。2007年以来,这些地区房产增加的价值占全英国房产增值的87%。

尽管伦敦房产的总量不到英国全国房产总量的八分之一,但是它们的价值占全国房产价值的四分之一。2007年的时候,这个比例为19%。

房子变学费和首付

买房贷款专家以及贷款机构表示,将房子进行再抵押贷款的人将得到的钱用于多处,包括改善现有住房、支付子女的私立学校学费或者大学学费、支付孙辈买房子的首付。

近年来,教育的成本上涨,许多人申请再抵押贷款目的是为孩子筹集学费。

对于家中有孩子上大学的家长来说,偿还买房贷款远比偿还学生贷款更划算。这是因为学生贷款的利率超过6%,而买房贷款目前的利率通常低于2%。秋季正是大学开学的时间,塞勒表示,秋季申请再抵押贷款用于支付大学学费的数量明显高于其它季节。

也有的家长申请再抵押贷款为孩子支付私立学校学费。根据Lloyds Private Banking的统计,私立学校的学费在过去十年里上涨了49%。

一些年老的房主则会通过再抵押贷款为自己的孙辈购买房子提供首付。

房市风险增加了吗?

2008-2009年经济危机之前,英国对贷款的控制很松懈,导致一些人将房子再抵押贷款,拿换来的钱度假或者偿还信用卡上的债务。因此有人担心,目前这种再抵押贷款的趋势可能会有风险。

但是房地产市场的专家对《金融时报》表示,目前,银行业对申请买房贷款的人实施更加严格的偿还能力检查,规则趋严,所以情况跟2008年之前有所不同。

而且尽管目前的买房贷款利率非常低,借款方需要对申请贷款的人进行压力测试,检查他们在利率达到7%左右的时候的偿还能力,而且目前绝大部分买房贷款的借款额都不能超过借款人年收入的4.5倍。

伦敦买房贷款经济公司Coreco的主管蒙特雷克(Andrew Montlake)表示:“如果每个人再抵押贷款的金额都是房产价值的90% 或者95%,那么可能让人担忧。但是如果你看看房产大致的净值,就会发现并不是这样。”

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