• 吴江亨通“地王”旁再推两地 绿地、华润或争夺太湖新城地块
  • 资讯类型:各地楼市  /  更新时间:2019-03-25  /  浏览:949 次  /  

吴江土拍的挂地速度明显超过苏州其它区,截止5月31日,吴江已经挂出了9号公告。据小道消息,吴江土地市场今年包含18宗涉宅地(不包括经济适用房用地),总占地约104.29万方。

据小道消息,今年苏州市6个行政区域将有130宗涉宅地块推出,总占地面积达631万方,计容面积1222万方。其中相城区24宗、吴中区28宗、高新区21宗、姑苏区36宗、园区3宗、吴江18宗。

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吴江区篇

吴江土拍的挂地速度明显超过苏州其它区,截止5月31日,吴江已经挂出了9号公告。据小道消息,吴江土地市场今年包含18宗涉宅地(不包括经济适用房用地),总占地约104.29万方。未来吴江多个板块仍然将继续担任苏州楼市重要“货仓”,但与吴中、相城乃至高新区相比,今年的吴江稍显不足。

小道中透露的地块包含吴江四大板块,分别为太湖新城、开发区、汾湖、平望,其中太湖新城4宗、开发区3宗、汾湖8宗、平望3宗。

(注:上表中灰底为已挂牌地块)

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太湖新城南部三地已拍其一

两宗或成绿地、华润“囊中物”

太湖新城南部在今年将推出3宗宅地。秋枫街以东、芦荡路以南地块(下图秋枫街地块1)占地面积分别为5.3万方,最大容积率2.0,用地性质为住宅;秋枫街以东、庞杨路以北地块(下图秋枫街地块2)面积为7万方,最大容积率1.5,用地性质为住宅;益和路南、扬中路西地块(下图益和路地块)面积为5.79万方,最大容积率2.0,用地性质为住宅和配套幼儿园。

秋枫街东地块1于5月29日被滨投以12.98亿总价、13504元/㎡楼面价拿下,对于秋枫街东地块2来说,这一地块是最好的样本了。太湖新城南部在2017年5月还出让过两宗“姊妹地块”,被新希望和中海分别拿下,楼面价为9634元/㎡和9671元/㎡。

当前太湖新城南部为整个板块的主力区域,太湖新城万象府、绿地江南华府、旭辉吴门府朗诗滨湖绿郡等均是吴江热销榜上有名的项目。这些项目房价大部分比滨投地块楼面价略高,待新希望、中海、滨投地块项目入市,太湖新城南部房价或还将拔高一个层次。

太湖新城南部未出让的两宗地均有一个特点,周边被同一家开发商包围。秋枫街东地块2以北为绿地晶萃,地块以西为绿地香奈,地块西北为绿地海珀宫爵,这宗地就像为绿地“量身打造”一般。而益和路地块则被太湖新城万象府和华润悦府东“左右夹击”,华润或许对这宗地很感兴趣。

      绿地、亨通、滨投都是吴江楼市早年间的“地主”,近年吴江楼市形成了“百花齐放”局面,三大老牌房企市场空间不断被压缩。去年亨通拿下吴江“地王”,滨投今年又拿下太湖新城南部地块,绿地(苏州)或许也将借此地块“重出江湖”。

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亨通单价“地王”旁将推两地

吴江高价地聚集太湖新城腹地

太湖新城腹地担任苏州核心区域已久,地价也水涨船高,今年这一区域又将推出两宗地。两宗地分别位于秋枫街以东、体育路以北(下图体育路北地块1)和苏州湾大道以东、体育路以北(下图体育路北地块2),面积分别为5.8万方和3.8万方,最大容积率分别为1.8和1.05。

两块地中间分别为亨通和港中旅地块,港中旅地块成交楼面价为15895元/㎡,在担任吴江单价“地王”两周后,亨通一举夺下港中旅的桂冠,亨通地块楼面价达18156元/㎡。

尽管地块相邻,4宗地之间差异较大,港中旅地块最大容积率为1.5,亨通地块最大容积率为1.05,两宗地未来产品类型势必存在区别,因而也不难解释为何地块单价存在如此大的差距。而体育路北两宗地最大容积率相差更大,参照亨通和港中旅的情况,两宗地的成交楼面价或许也将有差距。

太湖新城腹地是当前吴江楼市价值价格双高地,这里已有新城吾悦广场、水秀天地两大商业综合体,华润万象汇也在建设之中,吴江优质的教育资源也集中与此,更有轻轨4号线设置多个站点。未来在4宗地块入市后,吴江太湖新城腹地或将冲向“3”字头。

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8宗 “上海后花园”地块待推

汾湖反应当前城市发展“困境”

今年吴江推地最多的板块就是汾湖,有高达8宗,总占地面积近46万方。

(未挂牌地块位置一览)

汾湖当前房价足以与吴江太湖新城一较高下,然而其配套较太湖新城略有欠缺,距离苏州主城区的距离也较远。碧桂园、合景、远洋等房企在汾湖所拿地块楼面价均将近10000元/㎡,板块内合景云溪四季庭即将入市,湖悦天境花园在售单价约19000元/㎡,这一价格已高过部分太湖新城项目单价。

汾湖房价走高的原因在于其靠近上海,曾有业内人士爆料,汾湖不少项目购房者全部来自上海,项目渠道部门也全部来自上海。从上海来的购房者对于苏州来说产生的经济效益较低,除了能够贡献楼市成交外,优秀人才仍然在上海工作,无论是纳税还是消费,对苏州均没有太大贡献。

造成这样的现象有地理位置独特、交通发展迅速等因素,最主要的原因还在于楼市。上海有不少意向购房群体,因上海限购政策、房价过高等原因,无法在上海本地购房,这部分人中有不少又不愿离开上海。尽管不少二线城市出台了人才引进政策,但上海对于人才仍有较强的吸附力, “上海后花园”也就应运而生。

部分投资客、养老购房者群体对于“上海后花园”也有需求,多个购房群体汇聚,也就出现了汾湖这样独特的板块。

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开发区、平望5宗地待推

吴江太湖新城或添外溢板块

除了太湖新城和汾湖两大地价较高板块,今年的吴江开发区和平望共计将推出5宗地。开发区位于太湖新城东,平望位于太湖新城南,随着太湖新城地价和房价不断攀升,这两大板块或将承担吴江太湖新城的外溢购房群体。

     苏州交通的发展拉近了不少乡镇板块和主城区的距离,近两年在新区、园区、吴中区、相城区体现的更为明显。未来越来越多的交通线路将吴江与主城区连结,伴随着太湖新城的迅猛发展,开发区、平望等板块在未来或许也将成为今天的木渎、尹山湖、科技城等一样的新兴板块。

总结

吴江楼市多个板块得到了较好的发展,和早年间面貌已大相径庭,以太湖新城为首新兴板块正在摆脱“价格洼地”之称,随着区内配套的不断完善以及更多房企入驻,购房者买吴江房子的理由将从价格变为区位和产品。


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