• 揭秘楼花这个地产名词的前世今生,竟发现是个舶来品
  • 资讯类型:房贷政策  /  更新时间:2019-08-18  /  浏览:187 次  /  

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很多人了解房产,却不知道等额本息和等额本金的还款方式有什么不同,跳进了还贷的误区;很多人洞察置业信息,却不知道“割韭菜”的说法;很多人刚需一族苦苦摇号买房,却不知道认真搜罗“笋盘”。

 

说实话,房地产行业的水很深,多少人深陷其中而不能自拔。入行,需谨慎,需学习,需分享。无论你是一个地产人,还是一个投资者,都应该做到这些。

 

今天给大家科普一波牛上天的炒房操作——炒楼花。要想知道炒楼花这个动宾式的短语是什么意思?就一定要知道楼花是什么?


百度词条对于楼花的释义是期房,为地产物业市场的名词,是一种投资工具不动产期货,指预售的尚未完成的地产发展项目。房屋预售许可证则俗称楼花。

 

楼花起源于香港,而发明者就是大名鼎鼎的霍英东。这位香港的商界实业大佬,跨进进入了中国政坛,曾高至全国政协副主席,是第一位成功跻身中国政坛的香港人。1953年,正是他一改以往房屋先建后售的历史,在香港油麻地新建楼盘时,积极号召民众先交定金,以分期付款的方式售房。就这样“炒楼花”、“卖楼花”的概念也随之应运而生。人们通过期房炒作的方式,小钱换大钱,在楼盘落成之前,交很少的订金,订下一套或者多套房子转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价

 

就这样炒楼花越演越烈,上世纪80年代,期房制度和炒楼花“买一赠一”式的传入了内地。


90年代的海南,就开创了全国炒楼先河,这也直接导致了后来的房产泡沫。各级炒家争先恐后的涌入市场,更甚的是开发商也加入了炒房这个行列。海南某开发商以1600余万买了地,10个月后画了一张楼盘效果图,再将地皮、图纸卖出,获利千万。

 

而当下全世界惊现“中国式”炒楼花。北美、澳新、东南亚各大楼盘时常出现神盘,中国投资客横扫多套豪宅。国际友人只能惊叹中国人有钱,却没有悟出其中的中式炒房思维。中国炒房团敏锐的市场嗅觉、“击鼓传花式”的快进快出转售合同、期房,一举将海外的房产推向高潮。



炒楼花”案例


先说一个我自己炒楼花的经历。16年购入位于曼谷的BTS沿线30平米期房,总价48万人民币,首付是20%,9.6万。额外提一句,曼谷有些地产的房子首付竟然也可以分期。17年,交房后,均价2万卖出。除了1万更名费以及中介费2万,从中赚取了差不多9万人民币。当然,有经验的炒家会加大杠杆,我并没有那么做,毕竟,高收益随之而来的就是高风险。


炒东南亚楼花是近几年兴起的,最近大热的是柬埔寨的楼花。而放眼全球,国人炒楼花最热的是英国。从收益来看,英国的也略高于泰国。当然,投入的资格也相对大。同样,16年购入位于两居公寓,总价是420万人民币,首付10%。17年交房后卖出,价格456万,除去中介和律师费9万,赚取差价27万。


看到这里很多就会问,目前东南亚的楼花还能炒吗?如果你资金不多,又有足够的魄力,还是可以放手一博。那如何选国家呢?


首看购置房产的付款方式,目前东南诸国中除了泰国之外,越南、柬埔寨、菲律宾、马来西亚付款方式均为20%-30%首付,之后按照工程进度分期付款直至交房结清尾款。

 

再看房价增速,这个指标直接关系到收益。依据 2017年莱坊数据“一带一路”海外房产投资分析,柬埔寨金边年均涨幅最高是16.7%,紧跟其后的菲律宾马尼拉年均涨幅10.3%。惊奇地是菲律宾首都马尼拉也冲劲榜单前三。顺便提一句,菲律宾是大胆买家的买场,GDP的增速毫不逊色于柬埔寨,保持在6.5%以上,为房价的增长提供了良好的外部环境。但还是有很多买家会顾及中菲关系。确实房产市场讲经济,更讲政治。



第三就要看房子总价的高低了,总价的高低直接关系着首付的多少。泰国曼谷的房价已经处于高位,均价28376。泰国人喜好30平米左右的一居室或者开间。预算就将近100万。首付也相应提高,风险也大。而像一些新兴市场越南、柬埔寨,房产均价相对低,可寻价值洼地。


 

当然,前期投资少,房价增速快,总价低,有魄力的买家可以增加杠杆。同时,也要小心“楼花”黄了,需要低价转让。


各国政府的“炒楼花”政策


在中国,“炒楼花”行为是否合法,在法律界尚属空白,学界对商品房预售合同转让的合法性一直存在着很大的争议。实际情况来看,“炒楼花”这中现象存在,但是,限制较多。

 

先说一个我的小案例,因为一直在国外,购置国内房产认筹的时候,让家人帮忙办理,写了妈妈的名字,但是,想更名的时候非常麻烦。先是开了直系亲属证书,又去公证处做了公证,后来,又亲自回国办理才办完手续。可见进入认购阶段更名就非常难了。合同办了进入贷款阶段就更难炒了。内部认购阶算是比较有操作空间的,通过内部人员低价拿到房号再高价卖出,这里除了资金,更需要强大的人脉支持。这里需要说明的是,按照国家规定,楼花已经是不允许销售了,只在很少的城市还有楼花可炒,多数城市都是炒房号了。

 

而在全世界几乎都存在“炒楼花”的现象,而其中加拿大政府就出台了政策抑制“炒楼花”。要知道中国式的炒楼花已经将多伦多和温哥华的推高,而BC省修订议案,规定楼花发展商要向省府提供交楼前每宗合约转让的业主资料,以打击摩货逃税。

 

 

而其他国家尚未出台政策。


“炒楼花”小贴士


1.炒楼花,选大盘。因为是期房,就有一系列的可能性。选择大盘相对有保障,大盘大地产的资金流动性较好,风险相对小。


2.炒楼花,交房时间不宜太长。国外的普遍现象是盖房子超级慢。如果选择超过三年的期房投资,这三年经济形势的变化,汇率的变化增加投资的不确定。


3.炒楼花,尽量找首付比例相对较低的盘。收益和回报相对高,资金风险也相对小。


4.炒楼花,选盘,首选当地人认可的楼盘和开发商。这点要东南亚尤其重要,说实话,购置东南亚的地产,刚需接盘侠还是当地人。我们炒楼花只是比当地人要快一步。如果你想选高端盘,那就一定得有实打实的噱头,比如:CBD旁,近观湄南河,临近该国TOP前5的国际学校。


5.炒楼花,选择转让手续便捷的楼盘。一般来说,开发商都会和业主签楼花合同。有的是无条件转让,有的是有条件转让;有的是交房前,随时可以转让;有的是交房后,才可以转让。转让合约直接决定了投资回报的速度。


6.炒楼花,选择相对容易脱手的楼盘。地铁盘,房间大小,朝向,楼层都是投资者要考虑的因素。


7.炒楼花,转让的楼花,也就是期权买卖,并不涉及产权买卖。


8.炒楼花,选择的时间点一定要妙。第一,妙在楼盘开盘初期抢购,那个时候价格最低,而不是完工前几个。第二,建议在交房的前半年或者一年就将房产投入市场,静待买家。


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