• 苏州刚需重地的运东板块,未来还有哪些看点?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-08-23  /  浏览:595 次  /  

 时至8月,从刚开始的疫情期间沉寂,到3月份开始逐渐复苏,苏州楼市经历了不寻常的2020年,交出的更是不寻常的成绩单。

  我们拉取苏州近两年间的成交面积和均价数据绘制成图:

苏州刚需重地的运东板块,点击查看大图

  显而易见,苏州成交面积除却年初休假时期大幅减少,整体稳定在80万㎡左右;苏州成交均价一路稳中上涨,从2018年7月的20411元/㎡到2020年7月的25444元/㎡,上涨24.66%。

  房价不断攀高的苏州市场,买房难,买刚需房更难。

苏州刚需重地的运东板块,

  遍观上半年成交板块TOP10,2万元/㎡单价以下只有度假区板块和运东板块上榜。

  仍然只有运东板块,距离外来人口最多、就业机会最好的园区,还算不远。

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  运东2.0时代

  作为园区向南第一站,运东板块被贴上了“园区南”的标签,沿着东环南延短时间内即可到达园区,享受园区的商业配套,成为园区名副其实的后花园。

  一条云梨路,划分运东南北,北部承担工业用途,只有江陵东路两侧为住宅和教育用地,南部为经开区中心区域,承担商业和居住功能。

长三角一体化加持下,这块全城聚焦的“园区南”宝地日新月异,已经正式迈入运东2.0时代:

早期,运东北部翡翠公园、三千邑等产品以纯刚需为主,周边工厂林立,商业欠缺,环境较差;

现在,运东南部学校、商场、公园等配套逐渐成熟,生态大大改善。出则繁华,入则宁静,人居环境焕然一新。

一、交通

区域发展,交通先行,本就占据优越地理位置的运东,继东环南延之后还将迎来新的快速路,甚至地铁。

运东北部规划建设江陵路快速化改造一期工程,建设时间为2020-2023年。

苏州刚需重地的运东板块,

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另据苏州最新地铁远期规划,14号线有望贯穿苏州南北,联通吴中、吴江太湖新城,并经由庞东路穿过运东。

运东通达性将更进一步,立体交通无缝衔接苏州各大核心区域。当此之时,运东南部已经开始爆发诸多利好。

二、商业

  随着板块的发展,大量商品住宅的交付,人员不断的增加,商业规划势必要同步进行。

  目前已有的商业仅欧德福超市以及华东农贸市场,华东水果批发市场,华东商业城,海鲜市场。

  政府同样关注到区域需求,依据吴江经济开发区公开回复,将会在华东商业城西侧规划一处综合邻里中心。

  在运东中部云梨路上,博洛尼重磅打造的16万方“苏州湾天空之城”已经动工,集商业、酒店、公寓、文化展馆于一体,除此之外还规划有两大商业体。

该项目将成为区域内最大商业体,预计2022年3月完工。

 三、学校

  目前板块内仅三所学校,随着运东住宅逐渐增多入学压力亟待解决。

  根据规划得知,在接下来二年内,运东从幼儿园到高中,全部配备齐全。

  运东北:淞南阳光小学+新规划小学+新开发区初中

  运东南:运河小学+山湖花园小学+运河初中

  已有学校:

  山湖花园小学(本部)

  山湖花园小学淞南阳光分校

  吴江开发区实验初级中学

  扩建学校:

  淞南阳光小学扩建-北面空地+新增幼儿园;计划设置小学48个班,幼儿园24个班,预计2020年投用

  改建学校:

  吴江开发区初中扩建高中20轨,2020投用10个班,预计2021全部使用

  新建学校:

  翡翠公园北,新建初中12轨,预计2020年投用

  佳兆业地块东,新建运河小学+初中,九年一贯制,预计2021投用

  港中旅新建幼儿园,预计2020年投用

  规划学校:

  福华电子南,原育英小学规划新小学

  绿地苏州one南,新建小学+幼儿园

  翡翠公园西侧,新建幼儿园

  四季春晓西南侧,新建幼儿园

  大运河东侧地块,规划幼儿园

  北大新世纪外国语学校总投资额高达约6.5亿元,涵盖幼儿园到高中一站式教学。办学规模暂定为2800人,预计2021年9月迎来第一批新生。

运河实验学校(公立)立足外国语学校隔壁,投资2.5亿元,包含小学和初中,预计2021年9月投入使用。

  四、产业

  区域发展,必须要有产业革新。

  日前,吴江经济开发区日前重新发布了规划动态调整,综合定位为苏州南部综合性现代科技新城,产业升级产城融合示范区!

  这意味着运东将由单一的工业片区正式转型到高新技术产业片区,淘汰产能落后、环境污染企业指日可待!

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  南北分界的云梨路上,今年4月云梨路综合改造工程设计出炉,旨在打造一条“江南智谷,运东文枢”的总部经济带。

云梨路将建设成为片区主干道、隧道、地铁共建的综合性城市大动脉。

2

新房供应紧张

时至今日,板块内新房供应寥寥,唯有中交九雅花园、中建河风印月和旭辉地块尚有存量。

苏州刚需重地的运东板块,楼面价示意图

九雅花园上期开盘均价20718元/㎡,由8幢洋房和5幢高层组成,共计863户,打造的是板块内低密度、小面积、高品质精装社区。

中建河风印月上期开盘均价21225元/㎡,规划了33幢11-27F洋房、小高层和高层,建面约83-118㎡,毛坯交付,以品质和户型著称。

旭辉地块拟建26栋11-27F住宅,其中,17栋11F洋房、6栋16-18F小高层、3栋23-27F高层。

遍观园区周边,在甪直站上2.4万元/㎡高位后,只有运东的价格让刚需有所安慰,这也是运东板块一直深受市场认可的主要原因。

  而随着之前热销的如三千邑、苏州one等新房大批交付,人口激增的运东也在谋求改变,更多的学校、更大的商场、更便利的交通,以至更革新的产业都在逐步到来。

  厂房遍地、商业荒废的旧时代已经过去,苏州南部综合性现代科技新城正在冉冉升起。


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