• 苏州园区二手房市场到底火不火?用大数据找到真相,并作出预测
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2021-03-09  /  浏览:3218 次  /  

近期,社会上关于园区二手房市场的现状及走势众说纷纭,其中多数持回暖乃至火爆立场,比如:

隔壁无锡的房产媒体也来凑热闹,直言要复苏!

而最近几天,园区二手房火速成交、房东跳价等声音也大为吸引眼球,甚至有“1天成交”、“跳价200万”等颇具噱头的热门话题。

当然也有反向的唱衰声音,比如:

虽然各有说法,但显然,真相只能有一个。

当前园区二手房市场情况到底怎么样,今年上半年又会呈现怎么样的走势,【苏州学区房全攻略】拟从大数据统计、热门板块评判等层面来进行整体摸底和分析,以数据说话,争取给出一份相对真实可信的研判答卷。

园区二手房市场整体回暖,一季度成交量有望回到2019年上半年水平。

要解决上述问题,我们有必要考察园区二手房市场近三年的连续走势。

(数据来源:贝壳找房。202101数据为截止2021年2月13日数据,非第一季度全数据,特此说明,下同。)

就整体而论,有两大至关重要的因素影响着市场:

1

2019年7月24日苏州出台的《苏州市政府出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,其中明确要求新房限售3年,二手房限售5年。加上之前园区出台的“九年一贯制”学区规定,这些政策大幅控制了二手房市场的总体供应量,再考虑到限购政策的延续,使得2019年下半年的成交套数大幅下降,甚至不足上半年的1/3。从上图可看出,园区部分热点板块如湖西、玲珑等甚至在2019年三四季度出现0成交的局面。总体而论,这一轮政策调控对园区二手房的效果极为明显,其市场影响即使是到目前都依然存在。

2

众所周知的新冠疫情原因,导致2020年全年成交同比减少1503套,降幅高达37.6%。尤其是第一季度成交惨淡,甚至几乎可用“停滞”来形容市场。当然这属于不可抗力,难以作为正常现象加以对待及分析。

但从成交套数走势分析,自2020年二季度以来,园区总体成交逐步上涨,今年前2个月继续延续这一势头,这说明园区二手房市场整体回暖态势已趋明朗,受调控及疫情压抑的市场需求正在逐步释放。

考虑到传统“金三银四”的楼市小阳春,今年一季度成交数据恢复至2019年同期水平是大概率事件,甚至超出都有可能。

近期全国主要城市陆续出台新的房产调控政策,但考虑到去年苏州房地产市场的整体冷清态势,我们预测苏州出台重磅级政策的意愿相对不足。而只要调控政策不加码,市场整体回暖态势便将延续。

园区二手房均价平稳,1-2月份仅存在小幅波动,市场博弈正在进行

首先考察2021年相比2019年的“两年涨幅”,我们可以看到,园区多数板块都实现了10%+的均价增长。其中东环板块以28.4%位居首位,湖西板块增幅也达到了20.5%。考虑到调控尤其是疫情的影响,这一整体升值空间还是颇为可观的。

从主要板块来看,这一轮升值基本源自2019年1-2季度的上升,这无疑是我们接下来预测市场走势要重点参考的。

从“季度涨幅”(即2021年前2月对比2020年4季度)来看,市场则呈现出“几家欢喜几家愁”的复杂局面,热点板块中东环、湖西、青剑湖等有3-5%的上扬,具有风向标意义的湖东板块则有小幅下降(-1.16%)。

整体来看,相比成交套数的明显回暖态势,均价反而呈现出相对胶着状态,这一方面与年初及春节的时间阶段有关,但另一方面也反应出市场的观望状态。

这当然可能是为即将到来的三四月旺季蓄势,但由此我们也很难认同当前市场已然火爆、二手房价将大涨的预测,这中间仍存在市场各方乃至政府部门在内的综合博弈,需要时间来实际验证。

既然各个板块难以“一概而论”,我们势必要具体分析园区几个代表性的热点板块,细化到板块和小区,或许我们更能看清市场的真相和走势。

湖东板块:加量不加价,未来取决于改善及投资力量

湖东板块是园区二手房市场的最核心板块,供应量、成交量都位居各板块之首,堪称风向标。因此湖东板块的主要市场特征,和整个园区的特征一脉相承,都表现为“加量不加价”。

成交套数方面成交258套,仅半个季度就超过去年四季度,直追2019年同期。因此接下来的三四月旺季,湖东板块成交量大涨可期。

与成交量一路飙高迥然相异的,是成交均价从2019年夏天的最高峰逐渐回落(5000元/平的均价差),显然刚需成交占据了近阶段的主流。接下来除非市场有大变动,改善尤其是高端需求大批入市,否则价格层面难以出现大的反弹。

湖东板块小区众多,各具特色,市场表现也不尽相同,很难得出统一结论。但从历史成交数据来看,大致可以分成几个梯队,其中第一梯队包含路劲凤凰城、东湖林语、中海8号公馆。第五元素、中海国际社区系列小区、路劲主场系列小区领衔第二梯队。这些小区堪称板块主力。

今年的成交和历史总数据大致吻合,这说明湖东板块二手房市场已在趋于成熟,各小区的价值和市场需求也在趋于稳定。

可以看出均价35000元/㎡以下的正是我们上面所说的刚需市场,以路劲凤凰城、路劲主场系列为主。这些小区主力户型是80-110的两三房,最受刚需欢迎。而过去两年的市场表现,恰恰说明调控政策的立竿见影,投资炒房的需求已基本退出。

从挂牌套数来说,上述刚需小区也正是挂牌最多的,这也有利于刚需的入市。

湖东板块整体结论:湖东板块成交量上涨基本可期,上半年市场变数主要取决于改善、投资力量的进入规模。市场不排除有火爆的可能。而湖东一旦房价逆流而上,整个园区自然都水涨船高。

湖西板块:量价齐升

1-2月中旬成交86套。湖西板块是园区所有板块中唯一一个超过2019年同期数据的,这还只是半个季度,表现可谓极其强力,三四月份旺季成交量不言而喻。

板块均价也是逐步走高。区域内星海、星湾、星港等园区顶级名校的学区价值得到充分体现。

板块内小区由天域东区领衔,都市花园东西区、苏州中心、师惠花苑等作为主力中坚。板块以大户型供应为主,学区房以小户型公寓为主,分别对应高端改善及学区门槛。关于这些小区,【苏州学区房全攻略】已有专门文章介绍,可自行查阅,不再赘述。

延伸阅读:双星海热门小区|为什么师惠花苑屡创最高单价记录?

今年苏州中心表现抢眼,成交房源多为小面积公寓,目前挂牌量130套,是板块内部最充足也最欢迎的房源。

从均价来说,湖西板块在整体大环境冷清的局面下,依然保持着强势,今年以来,除天域东区均价稍有下滑,其余都增长且幅度不小。而市场挂牌套数紧俏,势必造成供不应求的局面。

湖西板块整体结论:量价齐升,但受限于市场供应量不足。板块的区位、学区价值备受推崇,供低于求的整体态势将继续推高板块均价。

东环板块:学区在手,升值我有

东环板块主力小区有东港西村、苏安新村、东港二村、徐家浜二村、徐家浜新村等,这几个小区几乎占据了东环板块市场的半壁江山。

板块主力户型为50-80平米的2房,考虑到区域所属学区为星港(小学+中学)、娄葑实小+园区一中,因此作为学区房“刚需”,东环板块市场是最容易判断的,一言以蔽之:挂学区房的老破小。

今年前2月的成交数据也验证了这一点,依旧是上述几个小区的天下,且板块成交前三小区毫无变动。

各小区对比,徐家浜二村和新村虽然成交量落后,但均价涨幅突出,这应该是主要归功于2021年市政项目的老旧小区改造工程,对于相关小区价值的提升无疑是极大助力。而东港新村涨幅超过东港二村,其中老旧改造的因素很突出(仅就学区而言,东港二村对应星港本部,比东港新村校区稍强。)

市场去化方面,如果参考2019年的去化速度,东港新村是最为紧俏的,很有可能带动整个板块的火爆。其他小区目前来看挂牌量尚属充足。

东环板块今年1-2月上旬(即半季度)成交74套,已基本达到2019年同期水平。

东环板块成交均价一路走高,三四月份预计将迎来一波涨幅。

东环板块整体结论:东环板块有小户型学区房托底,市场走势几乎不受其它不利因素影响,上半年成交量保持稳定增长的同时,均价也将保持高出园区平均值的上涨幅度,实质即为学区价值的年度自然升值。

青剑湖板块

青剑湖板块上升态势明显,1-2月中旬成交99套,一季度有望突破2019年同期147套的成交量。

均价处于上升态势,已基本达到2019年二季度的最高点。

板块第一梯队小区无疑是香缇澜湾和首开悦澜湾。第二梯队则有置地青湖语城、维纳阳光花园北区/南区、朗诗未来街区以及金辉优步花园。

板块主力户型很明确,80-90两至三房,刚需青睐。

区域总价范围200-300万,成交均价在30000元/㎡左右。

主力小区的两年涨幅对比明显,尤其是首开悦澜湾涨幅高达30%。今年年初的均价有所波动,应该处于市场的博弈挣扎期。其中维纳阳光花园北区表现强势,是板块内最被看好的小区。

从挂牌套数来说,基本上维持了上述梯队的划分层次,供需总体成正比。

青剑湖板块整体结论:板块以前是以刚需和别墅为主,近两年的新房集中于改善,当前新房供应基本结束,即将迎来交付入市期,板块整体均价势必上涨,但板块二手供应量积压很久,供应量极大,或难有较大涨幅。除了个别头部小区,内部存在众多小区内卷(即竞争分流),整体趋势不温不火。

至于其它板块,限于篇幅,我们就不放出数据具体分析了。各板块趋势预测简单概括如下:

玲珑板块:量增价涨,未来取决于高端改善及投资需求的入市意愿。

双湖板块:成交量及均价大致维持,未来取决于高端改善及投资需求的入市意愿。

东沙湖板块:成交量将有大增,但均价基本维持。未来以铂悦府为代表的高端楼盘入市将会有力带动板块的均价上行。

独墅湖高校区板块:量平价涨,趋势向好无疑,但受限于板块的低供应量。

娄葑板块:量降价降。竞争上弱于相邻的东环板块,被严重分流。

白塘板块:量增价平,受限于供应量。

斜塘板块:二手房市场正在起量,均价小幅攀升。

车坊板块:二手房市场初期培育,但均价相比去年仍在走低。

跨塘板块:同上。

唯亭板块、胜浦板块:新房天下,二手房市场基本可忽略。

从总体供应量来看,湖东、青剑湖、东环名列三甲,三大主力板块的表现也将决定园区的整体走势。

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