• 地产界“黑马”代言人换了 建发在土地市场上演“动物凶猛”
  • 资讯类型:各地楼市  /  发布时间:2021-06-12  /  浏览:1173 次  /  

日前,建发房产就在一天的时间里,在厦门豪掷101.2亿元拿地。据中指院统计,今年前五个月建发房产在土地市场已斥资531亿元。将6月10日所拍厦门地块计入后,该公司今年以来拿地金额达632.2亿元。

据悉,建发房产的母公司为建发股份(600153,股吧)(600153.SH)。与其它房企不同的是,建发股份的房地产资产规模虽然不小,但地产营收在公司总营收的占比并不算高。

建发股份今年一季度营收为1070.9亿元,其中供应链运营分部营收1019.7亿元,房地产营收51.18亿元。按年度来看,2020年建发股份营收4329.5亿元,供应链的营收约3505.3亿元,房地产业务分部营收824.15亿元。

不过,从资产规模来看,房地产与供应链资产规模的占比却相反。据建发股份公布的数据,至今年3月31日,公司总资产5028.53亿元,其中供应链运营分部资产总额1144亿元,而房地产业务分部资产总额达3884.5亿元。

“房地产资金占用量大,流动性较差,而供应链业务资金流量大,会对地产形成支持,这可能是该公司今年敢于大举扩张的一个重要原因。虽然其供应链业务会对地产板块形成支持,但如果扩张速度过猛,步子迈得太大,也可能会出问题。”上海一家房产机构分析师对记者表示。

前五个月公开拿地金额超碧桂园

在厦门6月10日举行的第二次集中供地出让活动中,建发与万科、保利、金茂、中骏、旭辉等7家房企经过激烈角逐后,以53.1亿元上限价、配建2.83万平方米的代价,竞得厦门湖里区五缘湾片区一幅综合地块。该地块成交楼面价约5万元/平方米,溢价率24.36%。

按出让文件,该地块商品住房销售均价不得超过7.18万元/平方米,并明确配套车位销售价格要接受政府有关部门指导,车位不得进行捆绑销售。

“这样的价格也许不至于亏本,但拟开发的应该是高端项目,周期可能会较长,加之资金占用量大,总体开发成本不会低。且政府部门对售价做出严格限定,利润应该不会高,对企业经营将形成一定挑战。”上述房产机构分析师告诉记者。

同日,建发还以48.1亿元夺得厦门海沧区马銮湾片区地块,该地块成交楼面价约3.15万元/平方米,溢价率高达37.8%。

建发股份董秘办一位工作人员6月11日向记者表示,该地块是建发房产所拿,“相关公告中会对拿地情况做出说明。”

业内人士告诉记者,建发股份的房地产业务,主要通过建发房产和联发集团这两个地产平台展开。

据天眼查信息,建发集团持有建发股份47.38%股权,而建发股份又持有建发房产54.654%股权,为建发房产第一大股东,同时,建发集团持有建发房产另外45.346%股权;另一个地产平台联发集团的股权结构中,上市公司建发股份持有联发集团95%股权。

克而瑞数据显示,联发集团2020年销售额329.5亿元,排在全国房企第78位。而建发房产去年销售额1232亿元,位列第23位。

“联发集团的规模虽然也不算小,但建发股份最重要的平台是建发房产。这两个地产平台中,联发集团也在寻找扩张机会,但从实际情况来看,建发房产今年拿地扩张的势头相当凶猛。”前述上海房产机构分析师说。

据中指院监测数据,在2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜中,建发房产在公开市场拿地的金额为531亿元,位居第6位,不仅高于金地、龙湖,还超过了融创、碧桂园这样的龙头房企,其在土地市场上扩张势头之猛可见一斑。

就建发房产大规模拿地,是否会加大上市公司资金压力,建发股份方面表示,影响相对有限。

“虽然我们房地产的资产规模较供应链要大,不过从营收角度来看,供应链的业务规模也不小。我们的房地产业务有相当一部分是通过建发房产展开的,房地产投资开发及营收的并表,是按股权相应占比来计入。今年土地投资可能比较多,但在这些新增的项目上我们会投入多少,仍要视项目具体运作及权益等情况而定。”前述建发股份董秘办人士告诉记者。

剔除预收款后资产负债率疑“踩线”

分析人士认为,建发房产在土地市场大举扩张,或将影响建发股份的财务情况。

“按‘三道红线’相关指标,建发股份去年是全绿,但如果按今年一季度报告的情况,则发生了一些变化。”总部位于北京的一家房产机构分析师表示。

上述房产机构提供给记者的监测数据显示,2020年12月31日建发股份所列剔除预收款后的资产负债率为68.98%,而至今年3月31日,该指标升至71.99%。换言之,建发股份剔除预收款后的资产负债率,今年一季度踩到“一道红线”。

不过,按公告口径,建发股份剔除预收款后的资产负债率2020年年末为49.42%,今年一季度为49.86%,并未踩线。

对于同一指标为何数据出现如此大的差异,前述上海房产机构分析师告诉记者,这在上市公司中是相对普遍的一个现象。

其进一步表示,“外界对一家公司的财务并不一定很了解,尤其是资产和业务庞大的企业。‘三道红线’试点后,去年很多企业为降档开始大降杠杆,但这其中也有不少灰色空间,尤其是在会计科目操作上。以剔除预收款后的资产负债率为例,上市公司出于回归绿档或降档考虑,未必把一些负债计入其中,而第三方机构在统计时,可能会把例如土地前融以及名股实债之类的融资,也列入负债中。”

“此外,还有很多会计科目如何归并,第三方与上市公司之间并不完全一致,因此同一个指标,在市场上可能会出现类似宽松口径、严格口径不同的数值。第三方只是将其列出,如何参考并做判断,由投资者及市场自行决策。”上述分析师补充道。

对于记者所提公司一季度的财务数据是否踩了红线,建发股份方面向记者回应,“公司对财务健康有一定要求,相关条线也比较注意,应该没有。但具体情况如何,具体负责的业务部门会比较清楚。”

一季度房地产业务净利大幅下滑

从已经披露的信息来看,建发股份一季度的营收及利润均有一定幅度下降。

据建发股份一季报,今年一季度,其房地产营收51.18亿元,较去年同期的75.48亿元下降了32.2%;房地产净利润只有约1.8亿元,同比大幅下降91.61%。

就公司房地产业务结算收入和“归属于母公司股东的净利润”均出现下滑,建发股份方面称,这主要是因为土地一级开发业务中的“2019P05”地块在2020年第一季度确认收入和利润,导致去年一季度利润基数较大,从而造成今年一季度利润同比下降。

建发股份公布的数据还显示,今年一季度公司经营活动产生的现金流量净额为-407.5亿元。对此,建发股份称,主要是由于报告期供应链业务营业规模扩大,预付款项和存货期末占用增加,以及房地产业务支付地价款增加,导致经营性现金净流量较上年同期下降。

对于“现金流为负与旗下地产企业大规模拿地存在多大关联,供应链与房地产业务对公司现金流影响分别有多大”的问题,建发股份董秘办人士向记者表示,“供应链业务也有资金需求,如大宗商品交易的资金量也不小,但具体情况如何,有待进一步了解。”

“有些项目未必会直接以上市公司为主体进行融资,而是通过为子公司或下属公司增加信用或进行担保的方式来展开。规模较大的,或比较重要的项目,可能会以上市公司为主体直接进行融资。”前述上海房产机构分析师说。

就在建发房产斥资百亿元在厦门拿地前一天,建发股份6月9日发布公告称,将为其下属公司成都兆欣麟房地产开发有限公司提供不超过27亿元的全额连带责任保证担保。

除经营现金流为负,建发股份今年一季度投资活动产生的现金流量净额为-106.3亿元,而2020年同期为-36.3亿元。对此,建发股份方面的解释是“主要是由于报告期房地产业务支付合作项目往来款,较上年同期增加所致。”

而在筹资方面,今年一季度其筹资活动产生的现金流量净额高达517.89亿元,较去年同期的269.82亿元,大幅增长91.94%。

“主要是由于报告期公司业务规模大幅增长,融资规模较上年同期增加所致。”建发股份方面表示。

不过,筹资现金流增长幅度如此之大,究竟是因为房地产业务融资需求的快速增加,还是供应链业务所致,建发股份并未予以进一步详细说明。

“应该与附属公司在市场上的扩张有关。前几个月在土地市场上的扩张,多少会有一些影响。后续其经营指标还会发生哪些变化,值得关注。”一家投行人士高层表示。


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