• 大湾区,最真诚的买房建议
  • 资讯类型:各地楼市  /  发布时间:2021-08-09  /  浏览:3559 次  /  

“一朝辉煌,一朝落。”

这句话用来形容大湾区楼市,再合适不过。

近期监管层开始重拳打击大湾区楼市。

深圳针对学区房,重提“大学区制”,广州黄埔关闭人才阀门,东莞加码调控,堵死空缺,惠州、珠海、佛山等多城同步提高房贷利率……

很多读者很迷茫,问我大湾区楼市接下来怎么走,买房时机又在何时?今天子木一篇文章帮大家进行全面梳理、分析。

先从大湾区的东部开始,深圳、东莞、惠州,然后是大湾区的西部,广州、佛山、中山、珠海。

1

深圳

最近小虎问我,深圳中介这行,还有前途吗?

我跟他说,前途是有的,但是得熬,也可以去其他城市,拼拼运气。

深圳自从出台二手房指导价后,每况愈下,成交量连续大幅下跌。

7月深圳二手房成交跌至2557套,预计8月份能跌破2000套,打破近年(去年2月疫情除外)历史新低。

大多数中介门店,连续3个月“0成交”,爆发“关店潮”。

到现在为止,整个深圳,大约消失了10%的店铺,剩下中介也在痛苦边缘挣扎。

小虎说,这波中介离职潮,可能是历史上最严重的。

3个月时间,店里20多位老人,剩下6位。

新房市场,曾经全民“打新”“抢房”的热闹景象,也在加速退散,要不是有“倒挂”概念,估计要比二手房市场还凉。

楼市就是这样,买涨不买跌,市场冷静后,观望的人会越来越多,今年年底,深圳楼市会陷入真正意义上的,“寒冬”。

很多人问我,深圳楼市何时复苏。

今年肯定没戏了,明年也会持续横盘,最起码要等到2023年了。具体还要看“二手房指导价”的实施情况。

我认为,接下来深圳二手房指导价会成为常态,放开的可能性几乎为0。

深圳是中国为数不多,完全“脱离”房地产经济的城市。

如果房价上涨,受惠的基本都是炒房客和二手房业主。于情于理,深圳没有动力解除限制。

二手房指导价,最大的杀伤力,并不是买卖层面的搏杀,而是“金融限制”。

小虎说,深圳需求很足,买房的人也很多,但是门槛太高了。大家想绕过政策,做双合同,但银行只按照“指导价”放款。

800万的房子,之前三成首付,是240万,但指导价出台后,房子必须按640万交易,首付三成就变成了,192万,买家多掏了近112万。

至于买房建议,如果有按指导价出手的打折房源,可以“捡漏”。

毕竟冷市下,资金断裂、抛盘离手的二手房不在少数,其次是倒挂力度较大的新盘,该打新继续打新。

不过,别指望深圳房价会一夜回到解放前,深圳毕竟还是供需严重失衡的城市,现在政府帮助买家抢空间,自己心里要有一杆秤。

2

惠州

要说大湾区房价上涨最疯的,莫过于惠州。

去年年底,惠州开始跟着深圳热启动,涨了一大轮,而后深圳冻结,深圳买家投资受阻,开始在周边城市一顿乱买,惠州临深房价直接涨到2万+。

到头来,可以总结为:

深圳涨,惠州涨,深圳跌,惠州涨。

原因很简单,一脚油门,好几万的价差,诱惑性太大,让人眼馋。

惠州的价值,是稳定的,作为深圳的超级卫星城,在轨道交通建好后,会帮深圳疏解一大批的刚需住房需求。

这就是传统意义上的,“睡城价值”。

但指望惠州成为产业强市,起码等到10-15年以上。如果有人跟你说,惠州这个地段因为产业好,所以值得买(300785,股吧),想都不用想,直接回他个“骗子”。

这种价值逻辑,是惠州买房选地段的基础。

惠州最有投资性的物业,一类是金山湖新城,这边将汇集全惠州配套的塔尖资源,主要体现在,全惠州有钱人改善需求的爆发,属于惠州的“未来价值”。

二类就是深圳客最喜欢的临深片区,有价差效应,基本按照跟深圳的“距离”,梯度划分。

但现在这几个地方,价格都非常高了。

尤其临深片区,轨道交通等大型基建的利好,基本已经被透支了,属于高位。

最重要的是,惠州首套房贷利率已经上升至6.8%左右,这个梦幻数值,全国第一梯队。

惠州刚被约谈完,如果利率遏制不住需求,还会出现更大型的政策。但你会发现,惠州一直都不出限购政策。

为什么?

主要是惠州库存太大,大亚湾那边的房子,密密麻麻,如果长期冷淡,会出现炒房客踩踏逃离现象。如果像北三县一样出台“社保限购”,楼市直接就砸崩了。

至于购房建议,此阶段高位勿入。

预计要深度回调很长时间,明年也不见得好。预计年底会出现“捡漏盘”,如果实在想投资,可以关注临深二手房。

3

东莞

东莞是近一年来,大湾区中,被政策打击最严重的城市。

道理不难理解,东莞是经济强市,又是深圳的超级卫星城,长期承接深圳外溢的产业和人口居住需求。

房地产价值,多重叠加,要比惠州强一个level。

东莞,是全国去年房价涨幅第一的城市,从去年到今年,东莞的房价涨幅又达到了30%左右,平均房价2万左右,高的已经跳到了4-5万元每平米,直追深圳。

所以刚刚,中央出台“莞八条”,进行定向打击:

1、增值税征免年限由2年调整为5年

2、建立二手住房成交指导价

3、热点住宅楼盘限售期5年

这三条可谓条条致命。

当地中介告诉子木,调控当天深夜,很多业主开始询问挂售,下调上百万的房源也不少。

接下来,东莞楼市基本可以按照深圳的路数,进行推演。高位冻结,买卖双方深度博弈。

至于买房建议,也可以参考深圳。

4

广州

对于大湾区楼市,我一直都划分为两部分来研究。

首先是东部片区,以深圳为首,带动东莞、惠州,其次是西部片区,以广州为首,带动佛山、中山、珠海。

其实在去年下半年,深圳启动后,我就对整个大湾区楼市进行全方面的推理,东部片区上涨后,西部片区必然会迎来上涨。

因为只要购房逻辑不变,买房需求存在,“板块轮动“原理,就会一直起作用。

那时候我建议西部读者,快速上车,基本都抄了底。

年后,西部需求还没怎么大量释放,就遇到了大调控,被扼杀在了“半山腰”。

所以整体来讲,房价还未透支,整体性价比,要比东部城市高的多。

拿广州来讲,一连串政策打击,但天河、白云、荔湾、黄埔等区的优质地段盘,价格分文不降,甚至还逆势而上。

广州释放最充分的是天河、黄埔和南沙,这几个区域房价上涨幅度最高。

需求释放,二手房就别买了,属于追高。尤其是黄埔最近对人才购房进行限制,进行反炒房打击,行情会歇一歇。

但这几个热点区域,新房可以继续跟入,毕竟有限价因素在,政府帮你压价格,有红利可以套。

整体来看,需求存在,行情不灭。接下来,板块轮动,会让需求在二级区域补涨,比如荔湾、海珠、白云、番禺等区域。

这些区域无论是新房还是二手房,当下都可以上车。

广州房地产价值是恒定的,10年人口流入量近600万人,全国排名第二,今年上半年,广州GDP达到13101.9亿元,超过重庆近200亿元,稳居全国第四。

这些数据底子,撑住现在的房价非常轻松。当然广州面积大,未来分化会更剧烈,大家一定要围绕着一二级区域买房。

5

佛山

要说广州楼市,被政策拦在了半山腰,那么佛山更惨,直接被扼杀在摇篮里。

今年广州被打击后,佛山马上开始起势。

然而因为限购漏洞较大,一时间,全国各地投资客大量涌入,炒作氛围激进,然后经媒体放大,引起高层注意。

当地业内朋友说,佛山已经被内部约谈,收紧了口子,主要表现在信贷调控。

利率大幅飙升,目前很多银行,首套房贷利率,破7%。四大行中的工行,甚至将首套组合贷利率上调至7.35%!

二手房放贷更难,大部分银行不接受20年以上楼龄房贷业务,建行双外人士5成首付,还有的,对楼梯房不放贷,个体户不放贷,离异单身双外不放贷……

中行,一二手房,直接停贷。

整体来看,佛山房价相对于同级别的东莞,房价优势还是非常大的,尤其是临广板块,属于整个大湾区的“价值洼地”。

然而信贷限制,让这些机会大幅缩水,这也是佛山坚守房价调控的信心。

但价值总会暴露,佛山房价上涨只是时间问题,如果你能拿到低息贷款,就赶紧上车。

6

中山

这个城市我讲过很多次,概念不足,也不是大湾区重点发展区域。

唯一的房地产价值,就是深中通道。

但这个板块,已经被深圳买家炒了好几轮了,透支了很多。

刚需接下来可以买,投资尽量不要入场。

7

珠海

珠海,是近两年比较火的城市。

它是大湾区,唯一一个不跟随东西部龙头,能走出独立行情的城市。

这是因为珠海自身概念足够,国家给的红利政策比较多。买家不单是大湾区购房者,更多是全国人口。

相对于大湾区其他城市,它还有一层概念,就是旅居和养老。

而对于全国,三亚准入门槛太高,威海、南海等旅居城市,因为产业薄弱,不受国家政策照顾,均已开启大跌模式。

这时候珠海作为大湾区城市,又是经济开放特区,自然最受关注。

去年,珠海疫情之后,房价开始缓幅上涨,今年年后开始大涨,年中因为遭遇疫情,楼市暂停。

其实5月份的时候,就已经开始偷偷跟着广州进行调控,调控主要手段依旧是信贷调控,4月份最低利率在5%左右,而现在,最高利率已经破7%。

大部分房贷利率在5.75-6.0%左右。

至于地段,横琴6万/平米的房价,已经处于高位震荡周期,房价被透支,需要时间回调;高新北围走的是深珠通道概念,3万多的价格,透支许多。

目前可买的区域还是以西部为主。

今年是房地产重调控大年,下半年会出现“投资荒”,所以国庆之后,珠海还会有一轮行情,届时利率肯定还会上调。

如果有投资需求,国庆左右依然是不错的机会窗口。

珠海跟惠州一样,很难限购。

国家既然花这么大功夫投资珠海,必然想让珠海发挥出大湾区枢纽的作用,而珠海目前最缺的,就是人口。

如果限购,人口断然是进不来的,这又违背了初衷。

对于大湾区其他城市,比如江门、肇庆,以及更偏远的城市,有且只有自住价值。

以上,就是我对大湾区楼市的整体分析。

大湾区作为中国龙头城市群,接下来肯定会响应政策,对房价进行严打,进入一定时间的“休憩期”。

我认为这是好事,因为房价上涨,需要一定的“限度”,如果被高净值人群一味炒高,远超刚需收入增长,会出现购买力断层。

这对于整个城市群的产业发展,人口流入都是遏制的。

当然,“休憩期”不会太长,作为中国人口流入最多,经济规模庞大的城市群,房地产供需本身存在矛盾,长期来看,依旧没有问题。


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