• 千万别碰!苏州这种房子正在被抛弃!
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2021-08-22  /  浏览:1317 次  /  

老破小,一直是买房人眼中的置业跳板。

它们大多地段无敌、学区优秀、配套成熟,楼下就是小吃街,出门就是学校,地铁公交举步即达。

然而进入2021年下半年,“限拆迁”、“指导价”、“大学区”三管齐下,曾经笼罩在老破小们身上的光环被逐个击破。

如今,在苏州买老破小,尤其是高价老破小,不仅可能被套牢,而且未来还有可能陷入竹篮打水一场空的窘境。


01

老破小迎3大利空!拆迁梦该醒了

8月10日,住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(简称:意见稿)。


在意见稿中,住建部明确提出3个严控,“严格控制大规模拆除”、“严格控制大规模增建”、“严格控制大规模搬迁”。

严控在城市更新中大拆大建,限制过度房地产开发。看来,一大批老破小业主的拆二代梦想,要彻底破灭了。

祸不单行,高龄二手房停贷的消息也接踵而至。

目前对于二手房的限制越来越严格,贷款额度也在收紧。据了解,二手房停贷的消息已经波及全国,诸如合肥、武汉、南京、杭州等地多家银行暂停二手房房贷的传闻不绝于耳。


武汉:二手房贷款受额度限制、公积金贷款基本已经停了;

广州:大部分银行直接暂停二手房业务;

南京:部分银行目前已不接房贷业务,现有贷款已排至2022年,还有银行今年3月的房贷至今未下款。


最近,学区房的野蛮生长也遭到了遏制。

根据官方不完全统计,截至目前,除一线城市外,重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等,已经有10余城出手整治调控学区房乱象。

7月30日,深圳出台《深圳经济特区社会建设条例》,在公共教育方面提出了大学区招生、轮岗上学两个方向的尝试。


政策刚发出来,深圳四大老牌学区翠竹,百花、华强北、香蜜湖,房价都开始下跌。

而且从7月初开始,全国教育机构出现大范围停课潮,不同以往对教育机构的整治,这次停课主要有区域集中,停课时间集中等特点。


8月17日,北京市人民政府新闻办公室举行了《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》新闻发布会。


国家出台的一系列政策:“反垄断”、“整顿课外培训”、“打压学区房”,看起来似乎毫无联系,但是实际上,学区房的神坛地位正在一步步瓦解,未来房子和教育甚至很有可能完全脱钩。

现在学区房遭受到了接连的打击,而如果没有学区的加持,一些老破小在市场根本没有竞争力。

02

老破小扎堆!位置优越但价格难涨

苏州的老破小还真不少,在有些区域甚至可以用扎堆来形容。


以姑苏区为中心外拓发展,东部的园区娄葑、西部的新区横塘、北部的相城元和、南部的吴中城南,大片大片的都是如彩香新村、东港新村、三元新村等老小区。

一些老破小似乎很多年没涨了,哪怕是位置优越的老破小,单价依旧徘徊在2万出头。

如位于狮山和姑苏交界处的三元三村和彩香二村,位置条件都相当不错,一个靠地铁一号线,一个靠近地铁二号线,去观前商圈和狮山商圈都很近。


而其自身和周边的一些老破小,单价约2万+/㎡。相比周边的次新房以及在售的新房,价格却已经突破了4万+/㎡,差距几乎翻倍。


随着时间的推移,这类老破小的市场竞争力及市场流通性也将会越来越差。

03

房龄长、体验差!旧房改造难挽颓势

“老破小”小区,有自身的优势,也有无法规避的缺陷。

相比次新房、新房产品,老破小建设的时间早,规划普遍不先进。车位紧张、没有电梯、缺乏物业管理等问题使得老破小的居住体验感越来越差。


但老破小位置优越、商业繁华、租金便宜、总价低等优点同样不容忽视。除了房子老旧,这几乎就是在苏州拼搏的年轻人完美的置业跳板。

苏州也一直致力于于老小区改造工程,加装电梯、大规模旧改、设立共享物业......老破小居住品质逐步提升,在未来起码会摘掉“破”这个帽子。

如位于平江路的华阳里小区就进行了老改新,从老旧小区变身为古色古香的苏式“园林”吸引了不少媒体报道。


位于园区的徐家浜北村,也成为园区首个开展加装电梯工程的老小区,并已于今年7月交付使用。


通过旧改也能一定程度上放缓破败和贬值脚步,最重要的是可以提升居住舒适度。

这样一处容身之所,方便上班、生活,又面临翻新改造......既保障了现在,也保障了将来。

总体来说,如果是以自住为目的的刚需,在买不起新小区的前提下,可以考虑购买性价比更高的老二手房小区。

如果是以投资为目的的买房者,则不太推荐。这类房子不具备很强的升值空间,在二手房越来越多的时代,老破小迟早是会被市场所抛弃的。

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