如何正确处理物业公司和业委会的关系？

一、如何正确处理物业公司和业委会的关系？

要想处理好物业与业主关系，业主必须满足物业公司任何无理要求，比如阳台必须物业封、黄沙水泥必须物业指定商家，物业费说多少就多少？打骂业主不还手不开口？装修工程全部物业做？质量差不许找，价格贵不许说，垃圾不运走不许讲，电梯坏了自己爬楼，见到物业主任叫大爷，见到保安喊大叔，保洁阿姨来打扫，自家门前自己扫，要想和物业搞好关系，必须做到？

二、如何协调好业委会与物业公司，居委会之间的关系？

、物业管理企业、业委会、居委会“三方互动”

对居委会而言,一方面,应成为业主委员会和物业管理企业之间的协调者,另一方面,应成为业主利益的保障者和物业管理企业服务的监督者;对物业管理企业而言,其提供的管理和服务工作是社区建设的重要组成部分;而业委会则代表着业主利益,是小区物业管理监管的主体。站在构建和谐社区的高度,一定要理顺居委会、业委会、物业管理企业之间的相互关系,三者之间需要相互衔接、相互配合、各司其职,而形成合力,使所辖社区“管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、相处和睦、生活便利”。

二、积极沟通物业管理企业、业委会、居委会三方关系

第一,要形成业委会的自治管理、居委会的社区管理、物业管理企业专业管理相结合的局面。

第二,要强调居委会与业委会之间的关系是一种监督与协调的关系。定期召开有业委会、居委会参加的联席会议,交流、通报情况,研究、解决问题,充分发挥居委会的协调、沟通作用。

第三,居委会与物业管理企业之间应当相互协调。物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区服务的有关工作,共同参加物业管理联席会议,交流沟通情况,物业管理企业应当成为小区专业管理的主体,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”工作,居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”工作,在明确各自职责的基础上,形成合力,共创和谐、文明小区

三、没有业委会的物业公司合法吗？

没有业委会的物业公司是合法的。一般物业公司进驻小区有三种情况：

一是由小区业主大会经过招投标选聘的物业公司；

二是由开发商通过招投标选聘的前期物业管理公司；

三是在小区业主大会不能正常开展工作的情况下，由居委会和房地办临时委托物业公司托管。所以，业委会并不是物业公司入驻的必然条件，没有业委会的物业公司也是合法的。

四、物业公司的服务资质与服务有什么关系?

二星级服务

6.1 综合管理服务

6.1.1 应向业主提供物业服务手册。

6.1.2 承接项目时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验、交接手续齐全。

6.1.3 服务接待场所工作时间不少于 8 h，应设置并公示 24 h 服务电话。

6.1.4 24 h 受理业主（物业使用人）报修，有报修、维修记录。急修 60 min 内到现场处理，一般维

修 3 d 内完成；若无法按时修复，应有措施并做出限时承诺。如涉及有关费用，应按照双方约定执行。

6.1.5 实行酬金制收费方式的，每年应至少公布 1 次服务资金的收支情况，保留相应的公示记录。

6.1.6 代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应单独列账、

独立核算，每半年将收支明细在物业管理区域显著位置予以公示。公示时间应不少于 1 个月，保留相应

的公示记录。

6.1.7 每年应至少开展 1 次社区文化活动。

6.1.8 应妥善保管接收的物业建设档案，定期对物业管理过程中形成的记录、资料等进行收集、整理

和归档，并同步保存“电子档案。

6.2 房屋使用管理及维修、保养服务

6.2.1 制定房屋使用、维修养护、巡查、装饰装修等管理制度。DB3713/T 208—2020

6.2.2 业主（物业使用人）装饰装修前，应与其签订装饰装修服务协议，告知禁止行为和注意事项，

并对装修活动进行巡查。对违规装修以及影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线等损害公共

利益的行为，应及时劝阻、制止；对于劝阻、制止无效的，应及时报告有关部门。

6.2.3 对违反规划私搭乱建以及擅自改变房屋结构、用途等行为应及时劝阻、制止。对于劝阻、制止

无效的，应及时报告有关部门。

6.2.4 每年对房屋结构、涉及使用安全的部位检查 1 次并做好记录。发现房屋结构损坏时，应及时告

知相关业主并向有关部门报告。

6.2.5 每季度对楼内共用部位门窗进行 1 次巡视，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

6.2.6 每季度对路面、侧石、窨井盖进行 1 次巡查。发现损坏时，应及时进行维修。

6.2.7 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，及时告知相关业主并向有关部门报告。

6.2.8 在保修期内的问题，应及时协调建设单位进行维修。保修期满后，按照前期物业服务合同约定

进行维修；需要使用专项维修资金的，按照专项维修资金使用相关流程组织实施。

6.2.9 应保存巡查以及处理过程、维修、保养相关记录。

6.3 共用设备设施运行管理及维修、保养服务

6.3.1 对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志。

6.3.2 路灯、楼道灯完好率不低于 85%。院落照明灯按时开启，满足使用要求。

6.3.3 载人电梯 24 h 正常运行。委托依法取得许可的电梯维保单位对电梯进行维护保养，定期进行检

验，并在电梯显著位置张贴安全注意事项、检验标志以及使用标识、维护保养标识等。电梯发生损坏时，

应及时组织维修。

6.3.4 适时清理、清掏楼外雨、污水管道及地面排水沟，并保持畅通。

6.3.5 在保修期内的问题，应及时协调建设单位进行维修。保修期满后，按照前期物业服务合同约定

进行维修；需要使用专项维修资金的，按照专项维修资金使用相关流程组织实施。

6.3.6 应保存巡查以及处理过程、维修、保养相关记录。

6.4 公共秩序维护服务

6.4.1 基本要求

6.4.1.1 制定值班、巡逻、交接班等管理制度，落实岗位责任制。

6.4.1.2 公共秩序维护人员应身体健康，具备协助有关部门维持管理区域正常秩序的能力。

6.4.2 门岗

6.4.2.1 主出入口有专人 24 h 值勤，开展车辆、人员、物品进出管理工作。

6.4.2.2 对大宗、大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

6.4.2.3 对装修及其它临时施工人员的出入进行登记，对陌生人员加强询问。

6.4.2.4 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

6.4.3 巡逻

6.4.3.1 制定巡查方案，院落、地下停车场每 6 h 巡查 1 次，重点部位增加巡查频次。

6.4.3.2 定期巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼道畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

6.4.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并采取必要的现场处置措施。

6.4.4 监控

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6.4.4.1 设有监控室的应有专人 24 h 值班，交接班记录规范、详实。

6.4.4.2 监控室发现异常或收到报警信号后，应及时通知公共秩序维护人员到现场处理。

6.4.4.3 监控记录资料至少保持 30 d，有特殊要求的按照相关规定或行业标准执行。

6.4.5 车辆管理

6.4.5.1 对车辆行驶、停放秩序进行管理，确保消防通道畅通。对不按规定停车的行为进行劝阻、制

止；对于劝阻、制止无效的，应及时向有关部门报告。

6.4.5.2 定期对交通标识、车位线等进行维护。

6.4.5.3 地下停车场道闸、照明、消防等设备设施保持正常使用。

6.4.5.4 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。

6.4.5.5 非机动车应定点停放，管理有序。

6.5 消防安全防范服务

6.5.1 制定消防安全管理制度，落实消防安全责任制，建立志愿消防队伍，建立火灾事故应急预案，

按国家及省市有关规定开展消防设施维护、消防安全隐患排查和治理等相关工作。

6.5.2 消防设施维护管理应符合 GB 25201 的要求。

6.5.3 设置微型消防站，配置必要的消防物资。

6.5.4 消防车通道、疏导通道、安全出口等保持畅通。

6.6 保洁服务

6.6.1 楼内保洁

6.6.1.1 楼层通道和楼梯台阶每周清扫 3 次，地面每 2 周湿拖 1 次。

6.6.1.2 电梯轿厢地面、四壁每 2 天清洁 1 次。

6.6.1.3 楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁 2 次。

6.6.1.4 共用门窗玻璃每 2 月擦拭 1 次。

6.6.2 外围保洁

6.6.2.1 道路每日清扫 1 次。雨雪天气，应及时清扫主要通行道路。

6.6.2.2 停车场、车棚地面每周清扫 2 次，附属设施定期清洁。

6.6.2.3 绿化带及草坪每日捡拾垃圾 1 次。

6.6.2.4 休闲、娱乐、健身设施及标识、信报箱、宣传栏等每周清洁 2 次。

6.6.2.5 天台、明沟、上人屋面每季度清扫 1 次。

6.6.2.6 路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。

6.6.2.7 公共卫生间每日清洁 1 次，保持通风，无杂物堆放。

6.6.3 垃圾收集与处理

6.6.3.1 合理布局生活垃圾集中投放点，并协助做好垃圾分类工作。

6.6.3.2 垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。

6.6.3.3 垃圾桶、果皮箱每月清洁 1 次。

6.6.3.4 建筑垃圾设置临时存放处，集中存放，定期外运。

6.6.4 卫生消杀

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6.6.4.1 针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，开展病媒生物和环境消杀。

6.6.4.2 对电梯间、公共卫生间、棋牌室等共用场所定期进行消毒。

6.6.4.3 配合有关部门开展有害生物防制、疫情防控等相关工作。

6.7 绿化养护服务

6.7.1 对草坪、花卉、树篱、树木定期进行浇灌、施肥、修剪，定期清除绿地杂草、杂物。

6.7.2 适时进行防冻保暖，预防病虫害。

6.7.3 对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新。

6.7.4 树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

6.8 紧急事故防范

6.8.1 对雨雪、洪涝、地震等突发性自然灾害以及触电、火灾、治安、公共卫生、电梯困人等突发事

件制定应急预案，明确应急事件处理责任人及处理程序、方法和要求。事发时，应及时告知相关业主并

向有关部门报告，并采取必要的现场处置措施。

6.8.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障，告知相关业主并向有关部门报告。

6.8.3 对火灾、电梯困人等事故每年至少进行 2 次应急演练。

6.9 服务评价及改进

6.9.1 公示监督

应在物业管理区域显著位置公示以下信息，并接受业主（物业使用人）的监督：

a) 物业服务企业名称；

b) 公开服务价格、标准和内容，计费方式、计费起始时间；

c) 公开投诉渠道和方式；

d) 12345 价格举报电话、物业行政管理部门投诉电话以及城管执法、公安、消防、环保、通讯、

水、电、气、暖等部门的电话；

e) 其他要求公开或有必要公开的信息。

6.9.2 信息收集

应以各种方式收集业主（物业使用人）对物业服务的信息，调研满意度情况，并及时进行总结、分

析，不断改善服务质量。物业服务信息的收集可以采用以下方式：

a) 直接与业主（物业使用人）沟通；

b) 向业主（物业使用人）发放调查问卷；

c) 来自各种媒体的报道；

d) 收集各种渠道的业主（物业使用人）投诉。

6.9.3 投诉处理

6.9.3.1 应主动接受业主（物业使用人）的监督，建立投诉处理机构，明确责任人，对外公布监督、

投诉电话。

6.9.3.2 接到投诉，应认真核实情况，及时处理并回复，处理方法如下：

a) 属于物业管理责任的，应立即整改；

b) 属无效投诉的，应做好解释工作；

c) 与投诉人无法协商解决的，应及时上报所辖街道办事处和县区有关部门协调处理；

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d) 涉及依法裁决的，应按法律程序处理。

6.9.3.3 应积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉处理结果进行回访。

五、没有业委会怎么选聘物业公司？

必须百分六十的业主通过才能选聘物业公司。有的小区入住律低，人员不集中，很难达到百分之六十，只有在党支委的领导下，尽量组织人员进行商议，或选出业委会进行招聘。物业公司进小区以后，按照物业法收取物业，做好一切工作，如安保，卫生保洁，水电后勤等工作，如不合格，业委会有权召开业主大会更换物业。

六、业委会可以审计物业公司吗？

业主委员会原则上没有权利对物业管理企业的财务进行审计。 但如果小区收费采用成本加酬金的方式核算,双方可以在物业管理合同中约定,业主委员会可对物业管理项目进行财务审计,双方可以委托共同认可的会计师审计事务所完成。审计的结果对双方具有同等效力,审计费用由全体业主分担。

七、物业公司转制要告知业委会？

物业公司转制必须告知全体业主，因为业主是小区的主人，业主委员会是业主选出的代表，业主委员会代表全体业主通过招投标选择新的物业公司，物业公司转制入驻项目不仅要告知全体业主而且要和全体业主签订新的“物业服务合同”，以便物业公司服务工作的展开。

八、业委会如何直接邀请物业公司？

业委会是经三分之二的业主选出来的，其目的是为全体业主办事说话的，代表全体业主的利益。要邀请物业公司一是要选择信誉好，有资质的。

二是要选物业公司管理人员素质高丶讲信誉丶讲诚信丶勇于担当负责任的。

三是要热心为小区住户办事。

九、业委会如何选聘新物业公司？

选择新物业公司的过程通常由业委会全体成员参与，以下是一般的选聘步骤：

1. 收集信息：业委会成员可以通过网络搜索、咨询其他小区或物业服务相关的人士，收集潜在的物业公司信息。可以了解它们的信誉、经验、服务范围和价格等方面的信息。

2. 筛选候选公司：根据收集到的信息，业委会成员可以筛选出几家符合要求的候选物业公司。可以考虑它们的专业能力、口碑、服务质量等因素。

3. 邀请报价：向筛选出的候选物业公司发送邀请函，要求它们提供详细的报价和服务方案。业委会可以提供小区的具体情况和需求，以便候选公司能够提供更准确的报价和方案。

4. 评估报价和方案：业委会成员可以对收到的报价和方案进行评估和比较。可以考虑价格、服务内容、服务质量、人员配备等因素，并与小区的实际情况相匹配。

5. 面试和考察：对于评估结果比较满意的候选物业公司，可以邀请它们进行面试，并进行现场考察。可以了解其管理团队、工作流程、技术设备等方面的情况，以便更好地评估其能力和适应性。

6. 综合评估和决策：根据面试和考察的结果，业委会成员可以进行综合评估，并最终做出选聘决策。可以考虑候选公司的综合实力、专业能力、服务态度等方面的因素。

7. 签订合同：选定物业公司后，业委会需要与其进行合同谈判并签订正式的合同。合同中应明确双方的权责、服务内容、服务标准、费用等方面的内容，以保障双方的权益。

请注意，以上步骤仅供参考，具体的选聘过程可能因小区的实际情况而有所不同。在进行选聘前，建议业委会成员充分了解小区的需求和业主的意见，以便更好地选择适合的物业公司。

十、业委会能对物业公司审计吗？

业委会是一个由业主组成的自治组织，负责管理小区的公共事务。业委会可以对物业公司进行审计，以确保物业公司的工作符合合同要求，资金使用合规，并查验物业费用的开支情况。

该审计可以根据小区业主大会或联席会议的决议，授权给相关委托方进行。审计结果通常由业委会向业主公示，并作为监督物业公司工作的依据。