房屋质量有问题，业主可以拒交管理费吗？

一、房屋质量有问题，业主可以拒交管理费吗？

对于这个问题，从法律的角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。

但在实践中，这样的界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销的过程中，就物业管理方面进行了不少运作与宣传，给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。

给业主造成这种错觉的原因是很多开发商在售房广告中将物业管理也作为一个卖点大力宣传，有些开发商在促销活动中还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚至将物业管理费，物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。这就路以使广大的业主产生这样的认识：物业管理活动是房屋建设、销售的一问分。既然这样，业主往往认为，自己在入住的抗争当然就可以对着物业管理公司来。

此外，由于目前我国物业管理行业的发展刚起步不久，真正市场化竞争与运作、发展的格局远没有形成，很多物业管理公司往往极度依*开发商，与开发商有着千丝万缕的关系。

如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资历产纽带关系，那么，房屋质量若有问题，业主应该可以拒交物业管理费。这实际上可以理解为一种债务的抵消。

在物业管理法律关系中，业就应该向物业管理公司给付物来管理费，业主是债务人，应物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，由于前期的质量问题或其他问题，开发商应该向业主给付赔偿或者补偿等，业主是债权人，开发商是债务人。虽然两者法律关系不同，但由于物业管理机构是开发商的一个部门或者有其他资产纽带关系，业主可以担抵消债务的要求。

如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体。，则它们之间是相对独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。 至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相就的民事责任。

二、从北苑家园到中国传媒大学怎么走

专81路 → 地铁5号线 → 地铁1号线 → 地铁八通线

1小时46分钟 | 28.84公里 | 票价8元

上车站北苑家园

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北苑家园(公交站)

步行226米 详情

专81路(北苑公交场站--东小口村委会)

北苑家园 上车

2站

地铁立水桥南站 下车

步行25米 详情

地铁5号线(天通苑北--宋家庄)

立水桥南 A口(西北口) 上车

12站

东单 下车

步行179米 详情

地铁1号线(苹果园--四惠东)

东单 上车

6站

四惠东 下车

地铁八通线(四惠--土桥)

四惠东 上车

2站

传媒大学 B口(东北口) 下车

步行581米 详情

中国传媒大学

三、物业费怎样测算？

一、物业管理费用测算方法

一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下：

1、 工资及福利费测算

工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。

（1） 基本工资（元/月）

基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。

（2） 福利费（元/月）

福利费包括：

福利基金—按职工工资总额的14%计算。

工会经费—按职工工资总额的2%计算。

教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。

社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。

（3）加班费（元/月）

通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。

（4）服装费（元/月）

按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。

每平方米建筑面积工资及福利费＝

2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。

普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为：

（1） 测算公共设施、设备的建造成本

公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%

（2）测算公共设施、设备的月折旧费

月折旧费=

（3）测算公共设施、设备的维修保养费

维修保养费＝月折旧费×40%

除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：

（1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：

电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价

维修费：通常根据以往经验估算得出

（2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中：

电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价

维修费：通常根据以往经验估算得出

（3）供配电、发电系统设备维修费

（4）消防系统维修费

（5）公共建筑道路维修费

将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。

3、电梯费用

电梯费用=

其中：

电梯使用率 = 平均每天开启时间/24。不同物业电梯使用时间和频率会有差别，可以通过统计方法进行估算，大致在0.3~0.6之间。

电梯年检费 = 年检费总额/12月

4、 绿化费

绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中。

每月每平方米建筑面积分摊的绿化费＝

5、 清洁卫生费

小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定。

每月每平方米建筑面积分摊的清洁卫生费＝

6、 保安费

保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定。

每月每平方米建筑面积分摊的保安费＝

7、 办公费

办公费主要包括：交通费（车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。各项费用根据已往的经验综合测算得出。

每月每平方米建筑面积分摊的办公费＝

8、 固定资产折旧费

固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：

固定资产月折旧额＝

每月每平方米建筑面积分摊的折旧费＝

9、 法定税收

物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税是按公司经营总收入的5%征收。按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。城市维护建设税通常按营业税的7%测算。教育费附加按营业税的3%测算。

两税一费合计为经营收入的5.5%，测算是可按前几项合计的5.5%计算确定。

具体条例规定请查看当地的物业服务收费管理办法！