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这是回龙观吗?回龙观哪个小区?

点击:67 时间:2023-09-22 20:51 编辑:admin

一、这是回龙观吗?回龙观哪个小区?

应该是天通西苑。看楼的新旧程度应该是2008年以前的房子,那时候回龙观盖的都是六层板楼,没有这种高层,所以肯定不是回龙观。

二、回龙观各小区评价?

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


本系列只是回忆,钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已,既不映射现实,也不预测未来。

楼市的历史有点儿特殊,总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了,所谓普通人的生活,就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好,庆幸也罢,往事就在这里。

今天网友提了个问题挺有意思:回龙观的吉晟别墅,算别墅吗?

其实如果是真的较真儿官方定义的话,那肯定是不能算。因为中国的别墅登记必须得独门独户的独栋住宅才可以。简单的形式上有天下有地,前后有院子,两至三层再加地下室,容积率在0.5以下,常规标准是0.35。这就是西方,主要是美国所称的Single house,也是他们的主流住宅。

其他的呢,也就是咱们所说的联排、双拼、叠拼、合院等等,在西方被称为Town house,咱们开始是翻译为城市别墅,后来干脆也就都叫别墅了。这种产品的容积率不等,一般都是0.6以上,0.7-1.2之间的居多。可是中国的商品房登记并没有这些名称,所以统称为住宅。

美国当然还有一种房子,apartment,单元公寓,咱们开始也叫公寓,但逐渐出现了分化,豪华的才能叫公寓,普通毛坯的叫住宅。再或者是采光达不到标准的才叫公寓,其他的统统是住宅。

那吉晟别墅是什么性质就很清楚了吧,其实就是住宅,但在常规称呼中被叫做了别墅。毕竟咱们的别墅不是主流居住品,所以用其他类似的来替代很正常。可以说是扯大旗作虎皮,但这也是人之常情,任何商品一旦稀缺,就一定会有次一等地向上来填补,至少是在称呼方面。

比如我就是替代品,市场上真懂行的少,那我这半瓶子不满的就可以来凑数了。其他的商品则更多,小龙虾是龙虾吗?西洋参是人参吗?珠宝玉器里这种称呼的现象就更多了,别较真儿就行了,注意领会精神。

所以说,吉晟别墅这种联排产品,在大众称呼中就是别墅,从名称上就和普通住宅有了本质区别。

但是,吉晟别墅开始还不愿意说自己是别墅呢。因为那会儿正是Town house盛行的时候,显得更时尚,也更对中产阶级的胃口。

所以,人家索性独立打造了一个概念“宽house”。很多人认为这是吉晟别墅的案名,其实不是,这就是个概念,只是后来成了被认可的案名。

这个概念可以说是成功的,吉晟别墅就是“宽house”的鼻祖,从此之后中国有很多项目都是打着这个概念,甚至成了个品类。去年万科在成都还弄了个宽house项目呢,其实都是吉晟的延续。

但是,在当时这种产品还是不太被认可的,主要是不被业内认可。在这里还没开盘的时候就组织了好几次的研讨会,找一堆伪专家来捧场,其中就包括我。

当时吉晟自己就承认,连案名还没有呢,只能用“宽house”来暂时替代。其实谁心里都明白,人家这就是打造概念,行话叫“定位”,自我创造定位,目的就是和Town house做出区分,垄断自己的蓝海市场。

我参加那次的主持人姓刘,开发商的副总。本来刘总信心满满的认为这种进深短而面宽长的产品能惊艳四座,但没想到,参会的大佬们没几个给面子的,纷纷挑毛病,弄得刘总很尴尬。

但当时我没说什么,一是分量不够,没资格发言。二是我没觉得这产品有什么不好,这帮专家纯属碰瓷找茬儿。

进深缩短怎么了?是显得单薄了点儿,但这是多层小楼,又塌不了,只要业主们接受不就完了。进深8米,宽度十多米,那就意味着采光质量大幅提高。不仅所有的房间包括楼梯间都全明,连厨房卫生间都能朝阳,而且还能避免空间上的对冲,何乐而不为呢。

至于专家们质疑的什么穿堂风,室内动线、管线分布、还有容积率什么的我都觉得是扯淡,鸡蛋里挑骨头。

每个家庭有自己的生活习惯,不愿意通风关窗户不就完了,凭什么非得都一样啊?其他的技术问题更不叫事儿,是个设计师就能解决。容积率和利用率是开发商考虑的问题,人家买房人管不着。更何况开发商只要能赚钱就行,浪不浪费你管得着吗?

在我看来,之所以当年宽house被大佬们诟病,主要就是因为这开发商不知名,人缘儿不够好。真要是换成当年如日中天的冯仑潘石屹试试,甭说什么进深缩短了,就算是层高降低都有人来捧臭脚。人都是这么势利眼的,欺软怕硬,见人下菜碟儿。

宽house的开发商是“玉龙吉胜”公司,在此之前根本没人听说过。只知道老板姓刘,叫什么我忘了,好像叫刘玉什么,反正带个玉字。年头太长了,也搭着后来刘老板没再干房地产,又搞什么技术去了,不是机械就是汽车,和地产界没什么关系了。

刘老板本来就是搞计算机的,不是清华就是北大出身。然后也是92派下海,起家于海南系,至于和万通什么的是不是有渊源就不知道了。

也有人说宽house的开发商是J方背景,不完全是,应该是合作或挂靠的关系。这块地肯定是刘老板谈下来的,属于回龙观镇南店村。但大概率是刘老板资金不够,所以才和新兴公司联手,他负责土地和操盘,新兴进行配资和建设。

新兴集团确实是血统纯正中国大J企,隶属总后,前身就是总后的工程部队。和J队脱钩后划归为国务院的央企,后来又重组为中国通用集团,仍然是央企,海外承包商。

当时宽house没怎么打新兴的招牌,对外宣称的都是玉龙吉胜。不过新兴集团应该是大股东,因为后来在2007年的时候,北京最大烂尾楼瑞城中心的控股方长青公司被珠江控股收购,珠江控股的大股东就是新兴集团。同时收购的还有玉龙吉胜,当时我看到这新闻时都觉得新鲜,因为宽house都应该清盘了,还有什么可收购的?估计就是清理股权了吧。

我之所以知道宽house在2007年没房了,是因为在前一年2006年底的时候有人要买这里,一打听才知道,全小区就剩十套房了,对外报价300多万。但毕竟这是尾盘了,价格有点儿高,所以我这朋友买的二手的,270还是280啊,反正不到300万。

这价格今天听起来便宜得要死是吧,200多万就能买到200多平的联排别墅啊,到今天连个老破小都买不了了。

可当年就是这价格,而且还是楼市暴涨大盘翻番之后呢。

宽house一上市就是打的低价牌,百万级别墅,一套房100万多点儿,均价6000左右,最低时5000多吧。之所以当时的大佬们都对这里没好气儿,也是觉得这价格有点儿扰乱了市场。

虽然说Town house从一开始就是低价路线,也就是独栋别墅低配版,但好歹这也是联排啊,是“上天入地”的好不好。要知道宽house开盘已经是2002年了,而远在遥远的1994年,万科在顺义后沙峪的城市花园都卖到4/5000了。这都十年过去了,中关村范围内竟然出现百万别墅,让大佬们都觉得没面子,太不尊重专业了。

但人家宽house我行我素,口号就是“把大house还给中产”。当然这也不算太便宜,所谓的百万别墅是因为面积小,一期有几套是170平起的,折合下来也6000块钱了。那这也比当时主流的200万价位低多了,所以很是吸引人,我都差点儿买一套,就是钱不够才算了。

想到哪儿说到哪儿,说到价格就看看宽house的保值吧。

还是那句话,别墅类产品更重要的是自住,保值不会太好,所以也就别强求。宽house算不错的了,前期输得多点儿,这些年基本稳定,输得很少。

这比比就知道,就算是当年的价格低,那也是回龙观地区的两倍左右了。要知道经适房的价格一直是2600,没多大浮动,商品房也就是3000左右,真不贵的。那现在再看呢,吉晟别墅6万左右吧,怎么也不可能是回龙观普宅的两倍了。

和旁边的新龙城也可以比比。上边说了,宽house在2007年就卖到小300多万了,1万多一平。而当时的新龙城呢,2007年4月开盘,8500。今天呢,普通户型基本都6万多,价格已经超过吉晟了。

但吉晟的这些走弱主要发生在前十年,2013年之后就好多了,基本稳定,略有弱势而已。当然我也没细算,只是感觉。挺好的小区,再输多就不合适了。

当然这也是跟北边的项目比,如果跟南部比,那吉晟的强多了。比如当时房山有个大宁山庄,就在稻田大宁水库旁边,也算长阳板块。大宁山庄一直比宽house便宜1000块钱吧,最多15%。那今天看看,大宁山庄才4万左右,低了30%以上了。

所以吉晟别墅的保值还算可以,以后也应该能基本跟随大盘,只是期望值别太高就行。这和具体小区没什么关系,就是产品原因,全北京都这样儿。

肯定有人说这是因为地处回龙观,所以不保值。那就错了,回龙观虽然是经适房板块,但从来也没有落后啊,一直是跟随大盘。只不过这地段儿在当年确实显得远,而且有不少人也留下了对经适房的刻板印象,总觉得质量差和不保值。

其实不是这样,回龙观早期的产品质量都很好,国企施工的重点工程,总理都来视察过的,市长书记更是关注,谁敢偷工减料啊,也犯不上。再加上那会儿还和天通苑互相较劲呢,那就更不能在质量上落后了,要不然面子上都下不来。

质量有所下降那主要是2005年之后的事儿了,确实成本上涨太高,赔钱也不能赔太多吧。而且房子又涨到疯狂,没必要再跟质量较劲了。

宽house的质量应该是不错的,本来就没什么建设难度,卖得又挺好。而且主打的是中产阶级,这帮人事儿多还矫情,那就更得做好点儿了。我好像是没听说什么质量问题,至少没大事儿。

但人们的刻板印象是不好改变的。那会儿我有个同事住回龙观,万润家园,200多平的大复式,在当年也算豪宅了。但他自己念叨,动不动就受到鄙视。

主要是别人一问他住哪儿?只要一说回龙观就容易冷场,总有人跟要扶贫似的,用同情的眼光看着他。可他又不能主动解释说自己家面积大,非常的别扭。再有就是打车,尤其是晚上,一说回龙观司机就不爱去,担心拉不到回城的乘客。所以后来他就再也不说回龙观了,无论跟谁都是说西三旗,避免尴尬。

宽house也从来没说过自己在回龙观,地址介绍从来都是西三旗环岛一公里,这几乎是当时的通例,都避免回龙观。未必是自己觉得别扭,而是免得让别人误解。

我那个住吉晟的朋友在当年就别扭,他觉得这小区哪儿都好,无论是社区环境、户型、物业还是邻居氛围什么的,都符合自己心意。但就是跟别人解释不清楚,一说住在回龙观的别墅就让人惊讶:那地方还有别墅哪!

我没接触过吉晟的物业,开始应该是开发商自建的。据说是最早考虑外包来着,和中海什么的都谈过,没谈拢,索性自己弄了。服务应该是不错的,我这朋友就说过,有一次他在业主群里随便吐槽了两句,第二天竟然物业上门道歉了,弄得他都不好意思。

印象中这物业自己还办过小报,叫“宽报”或是“宽书”啊,反正都是宽字辈儿的。宽house的很多命名都是“宽”,业主群好像就叫宽群。不过那会儿没有微信,应该是qq群或Msn,再或者就是搜房的业主论坛。

对了,附近还有个宽享阁,我没去过,听说有一阵儿的平价海鲜不错,也不知道现在还有没有?估计够呛了,至少十年前的事儿了,现在北京还流行这种餐饮营销形式吗?

有一年北京评选什么和谐社区,我见到了吉晟的名字。说明这里的业主群搞得不错,否则就700多户的社区,从数量上就不占优,不抱团儿的话无法和大社区拼票数。

这也是当年中产社区的特色,中产们买的就是阶层圈子和业主氛围,要的就是这范儿。所以那会儿的中产社区氛围都挺好,哪个群都是热火朝天的。

宽house自然也不例外,我听说是经常组织什么足球羽毛球的,反正离着体育公园近。然后他们好像还有个“馋联”,叫白了就是“残联”,业主聚餐群。反正每家都是大面积,轮流的坐庄请吃饭呗。

这在当年是时尚,几乎所有的中产新社区里都组织各种活动,毕竟有一部分业主有过欧美生活,尤其是在美国住过的,把他们的HoA文化带到了国内,也就是有事开会没事儿聚会。

我依稀还记得宽house的群主,好像叫刀子,在社区评选时见过这名字。因为枫丹丽舍的群主好像叫猪妈还是什么啊,反正是动物,那就得躲着刀子呗。评选结果我忘了,都是娱乐的事儿,也并不当真。

当然,业主也闹过矛盾,枫丹丽舍和宽house都一样,都是因为狗,有一阵子可能是互相影响,闹得不可开交的,甚至上了好几次新闻。

这可以说是中产阶层的维权意识,也可以说是阶层的矫情,动不动就得掰扯掰扯。其实邻里过日子,稀里糊涂就得了,中国人还没有欧美的那种法律意识的,也说不清楚。反正闹得最凶的时候据说连派出所都烦了,差点儿真的去打狗。也不知道现在怎样了,估计也都麻木了。

总之吧,在我看来宽house是个很不错的自住型社区,从密度上就宜居。这可以和附近的比比,比如枫丹丽舍也是差不多规模,但户数翻了一番,1400户以上。再到旗胜家园这种保障房就更没法比了,还是同等规模,那就是4/5000户了,居住体验没法一样。

哪天有工夫回忆一下枫丹丽舍吧,也挺有意思的,和森林大第的版权纠纷就能写一段儿,再说吧。

刚才又看了看宽house的价格,算了算还可以,保值真的不错了。要说也应该,现在一套房均价1400万,对这种地段儿和产品来说都有点儿委屈了,没什么道理再走低。希望保持住物业水平吧,既然是被新兴收购,那这物业应该都算国企了,至少是国企下属公司。未必比民营企业服务好,但稳定性是要强得多的,希望更好。

仅供参考。


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三、回龙观哪个小区好?

风雅园,云趣园.1.附近有较多银行和邮局2.附近有三个超市(两个物美大卖场一个美廉美大卖场)3.交通便利.靠近回龙观公交场站,坐公交车极为方便.4.为回龙观小区配套的积水潭医院回龙观分院就在风雅园一区的北边.5.离农贸市场也近,愿意去那买菜很方便.6.社区供电所,歌华有线也在这几个小区附近.总的来说,回龙观的物业都差不多,但因为发展的问题,小区西边要比东边繁华一些

四、回龙观城铁站离回龙观小区远吗?

公交线路:地铁8号线→地铁13号线,全程约4.9公里1、从育新小区步行约820米,到达育新站2、乘坐地铁8号线,经过1站,到达霍营站3、步行约260米,换乘地铁13号线4、乘坐地铁13号线,经过1站,到达回龙观站

五、从回龙观小区到圆明园遗址怎么走从回龙观小区?

公交线路:681路,全程约18.7公里1、从回龙观小区步行约50米,到达和谐家园一区西门站2、乘坐681路,经过34站, 到达清华大学西门站3、步行约600米,到达圆明园

六、回龙观最好的小区是哪个?

龙跃苑一区,二区最好!门口有中国银行,周围还有建行工商银行农行交通行,都三五分钟的路,门口外两条公交车去13号线地铁站。去坐8号线可在十字路口乘441或462. 步行去美廉美超市买东西也很近。太棒啦!

七、回龙观小区有多少人口?

回龙观位于北京北部,具有850万平方米的超大规模社区,常驻人口将达到30万人,有突出的人文特色,被公认为亚洲第一大社区,也是全国首级规模文化居住区。

目前,回龙观社区整体规划了三纵三横六条商业街,回龙观商业规划的主方向在于,改变过去居住加配套的简单格局,以回龙观区域为基础,逐步构建"大回龙观同核新城"。

八、回龙观哪个小区比较好?

风雅园,云趣园.1.附近有较多银行和邮局2.附近有三个超市(两个物美大卖场一个美廉美大卖场)3.交通便利.靠近回龙观公交场站,坐公交车极为方便.4.为回龙观小区配套的积水潭医院回龙观分院就在风雅园一区的北边.5.离农贸市场也近,愿意去那买菜很方便.6.社区供电所,歌华有线也在这几个小区附近.总的来说,回龙观的物业都差不多,但因为发展的问题,小区西边要比东边繁华一些

九、“小区”用英文怎么说?例如“回龙观小区”?

虽然前面几个评论很多,但是不是太准确。

我想楼主想知道的是“小区、社区”的意思吧。

应该是:community

“回龙观小区”应该是:HuiLongGuanCommunity

community

n.

-ties

社区

Thewholecommunitywasastirwhenthenewscamethattheenemybombingwouldberestored.

"敌人将恢复轰炸的消息传来,整个社区都骚动起来。"

备注:

district是不对的,district主要是指行政方面的区域划分。

十、北京回龙观小区哪年建的?

北京回龙观小区是九十年代后期陆续建起来的。

第一波住进回龙观小区的大都是西城宣武区拆迁户,尤其比较多的是最早的金融街拆迁,宣武的宣武门外,东西两侧的拆迁。后来回龙观地区附近又建立了天通苑。小区,这两个地区说是小区,人口几百万,早就超过国外的中等城市,应该叫,天通苑市。

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