用什么合法手段找物业的麻烦？

一、用什么合法手段找物业的麻烦？

跟物管扯皮的那些一二三四

一，这事儿归不归物管管？

一般人跟物管闹矛盾，起因无非就那么几个事，服务不到位，价格不满意，没交物管费，账目有争议，首先要分清闹的对象有没有搞错。

1.服务不到位：最常见的物管矛盾，一般就是环境脏乱差，人员没到位，该管的事没管，该维护的设施没维护，商业街招商失败，施工无了期，道路不通诸如此类，经历过的业主说起来苦水如海那么深，偏偏你拿物管没有半点办法，天天拉横幅维权也没用，管理费还是要交。

这时候首先翻出来小区的物管管理服务合同，找找有没有约定服务等级标准的条款？我国没有通行的住宅物管服务国家标准，只有2004年中国物管管理协会出了一个试行版《普通住宅小区物管管理服务等级标准》作为一个参考，部分地方则发布了地方标准。

（插播一个知识点，法律上没有“公寓”，建筑物区分所有权的专有部分只有“住宅”和“经营性用房”两种概念。）

如果合同条款有指向某种标准的话，直接查询对照。没有指向标准的，就需要细看合同服务内容的约定和细则，具体物管的服务范围都包括哪些事项了。

其中，关于维修，业主专有部分的房屋质量问题一般开发商负责，先查看住宅质量保证书：外墙面渗漏的保修期一般是五年，保修期内找开发商；楼板天花板可能有一半属于邻居；外墙有一半属于共用部位，只有共用部位可能归物管管。那么物管合同里面有没有约定物管负责外墙的修缮、负责到何种程度的修缮；而重大维修例如更换老旧电梯，一般由业主负责，这块费用在买房的时候就已经按比例缴纳过，叫做专项维修资金，存放在房管部门监管或者业主大会开设的账户里，根据业主大会决议的管理制度和法定流程申请使用专项维修资金，这块也跟物管无关，找不着物管的麻烦。

2.价格不满意：物管费突然涨价的，分两种情况，涨价方案已经合法通过业主大会表决的，不管你一个人同不同意，少数人只能服从多数人乖乖交钱，但是这种情况还是罕见；还有一种是没有经过合法表决的，物管自己擅自涨价的，欺负新来业主区别对待的，那超出部分肯定不交，甚至有伪造决议文件进行备案涨价的，还可以追究行政和刑事责任。

3.没交物管费：业主因为种种不满、失忆、失信、重大变故的原因欠费的，当然是归物管管了，这种案件物管当原告都是一告一个准，不管你有再多理由，法院基本闭着眼睛拷贝判决书。有没有例外呢，这个下节细讲。

4.账目争议：账目主要就是专项维修资金的使用情况和公共收益的收支。首先要明确，专项维修资金物管只是代管，具体的使用方案由业主大会按照业主大会制定的管理办法进行讨论和决议，物管按照通过的方案向房管部门申请列支或者备案，业主大会和业委会是可以自行查询查证收支流水的。如果对于物管代管不满，专项维修资金可以决议收归业委会代管。如果是业主想动用专项维修资金，可以找物管也可以自行向业主大会发出请求，申请不通过的话不是物管的责任。物管有义务公开和报告相关资金账目，对于物管公开的信息认为不透明不真实的，业主大会是有权要求查账的。

二，关于物管服务合同。

1.合同是谁跟物管签的？

前期由建设单位即开发商跟物管签，业主大会成立之后可以替换或者续签前期物管，我们称为常规期，由业委会或业主代表经业主大会的授权跟物管签署。业主如果没有参与表决，或者参与表决不同意，但最后按照多数人的意见聘请物管，少数业主认为侵害了自己的合法权益，或者认为表决程序不合法的，可以提起撤销之诉（一年内），但是撤销之前不能不交物管费。

2.对于合同条款的法律强制性规定：

a) 物管不得将所有项目全部拆包转包；

b) 不得挪用专项维修资金；

c) 不得擅自利用共用部位、共用设施进行经营，也就是说，不仅公共收益归业主共有，在收费之前也要征得业主表决同意，物管管理用房不得擅自改变用途；

d) 前期物管合同从业主大会表决替换的新物管合同生效起终止，而常规期的物管合同如果解除要提前六十日通知，包括合同期满业主大会没有进行表决，没有续签合同，但实际上还继续缴费的不定期合同，也要提前六十日通知物管终止。终止合同后还要预留合理时间给物管撤场。

e) 另外，环境管理、消防管理、治安管理、车辆管理等方面需要遵循当地行政部门的指导监督，也是物管需要做到的基本义务。

3.物管法定的基本义务，可以分述为六个方面：维护养护房屋及配套的设施设备和相关场地；清洁、绿化、防治污染、硬化路面、保持排水排污系统畅通、限制装修和施工工作时间等环境管理；营业场所和收益设施的经营管理；道路、停车、废品回收、社区活动等秩序维护；配备安防设施、聘请安保人员、制定安全管理制度、应急避险善后措施等安全保护；制止违法行为、向主管部门报告和协助处理的责任。即使合同上没有约定或者刻意规避了以上内容，物管都是必须做到责无旁贷的。

4.物管在合同之外，公开公示、足够明确的服务承诺，可以视为合同的组成部分，对物管有约束力。

5.关于停车位。

a) 小区停车位分两种，一种是规划内车位车库，这种是一开始报建的时候就已经在规划许可证上，归属要根据规划来定，并不是当然的属于业主共有。如果建设成本没有公摊到业主购房成本里面，产权在开发商名下，更加不归全体业主表决。

b) 非规划内车位是占用共用面积设置的车位，包括后续改扩建车位（已经建成入住的小区），归业主共有。

c) 当然，小区车位必须首先满足业主的需要，开发商必须按照规划的配置比例，通常为1：1，完全出售或者租赁给业主，多余的车位才可以自由出售。

三，能不能不交物管费？

1.新房从业主收房起就要开始交物管费，并不是等到入住才交。以前各地方有长期空置房屋减免的办法，近年基本都已取消归市场调节了。

2.如果开发商签买卖合同的时候没给签前期物管合同，属于侵害了业主知情权，但这是开发商的锅，收了房物管费还是得交。

3.物管不履行或者不完全履行合同和法定的义务，能不能减免物管费，没有明确的法律规定。实践中有判决会酌情减免，由法官根据案件具体情况平衡调整。用粗暴的话讲，看法官心情。

4.法律规定，物业因为没交物管费起诉业主之前，必须先依法催告，合理期限之内业主没交，物业才可以起诉。理论上，如果物业跳过了这个前置程序，或者催告没做到位，至少诉讼费不该业主承担。

5.水电是业主跟供水供电部门之间的合同，物管无权用停水停电的方式来催缴物业费。

6.物管能不能收装修保证金，装修管理费，垃圾清运费？

a) 装修保证金：毕竟只是个保证金，为了防止个别业主确实没有素质，硬是要违法违规影响他人，该交还是交吧，合法合规合情合理的迟早退回来；

b) 装修管理费：理论上，物管根据物业服务合同对业主的装饰装修施工工程活动进行监督检查，主要是监督有没有超时、污染环境、破坏承重、噪音等“外溢”的影响，这是合同义务也是法定义务、基本义务、强制义务，并不能说因为业主装修的是专有部分就划归特约服务进行额外收费；除非双方约定物管还要帮业主监督装修质量、工人有没有偷懒，这种受益人纯纯只有业主自己的，当然就属于特约服务了。

c) 垃圾清运费：垃圾清运费是由清运单位收取的，物管只是代收费，清运费收费标准应该明码标价公开公示，物管如果存在代办费用，由清运公司承担，而不是由业主额外支付。如果有额外收取的情况，可以找物价部门投诉。

四，反过来，怎么找物管的茬？

业主知情权，是找物管做被告的案件常见的起手式。

1.物管必须定期（至少一年一次）将服务事项（明细具体）、负责人员、质量要求、收费项目、履行情况（包括收支情况）、维修资金使用情况、共有部分的经营与收益情况向业主公示公开，并且要书面向业主大会和业委会报告。两者不能互相豁免。除了起诉要求公开和报告，一般行政部门也可以对此进行处罚。

2.寻求行政监管：查验物业服务资质是否符合实际情况；有没有合法有效的收费许可证；收费停车场的备案详情是否相符；等等。

3.专项维修资金应该专款专用、独立建账，并应当严格按照业主大会决议通过的使用方案执行，所有的收支明细必须附合法有效的财务凭证。

4.如果能够查实物管有侵吞公共收益的情况，那么肯定免不了涉及做假账和偷税漏税的情节。

5.物业费涨价，需要向房管部门提交业主大会的表决结果作为依据进行备案。如果查询得到没有备案，或者备案的表决结果不真实……知道怎么做了？

6.真实账目的取证方法：（收费内容/手动狗头）

7.诉讼时效。这里特别提示，根据部分判例，起诉返还公共收益的，不管业委会是什么时候成立，都是从“业主”作为整体知道公共收益被侵吞开始计算三年的诉讼时效，这个“知道”不以物管有没有公开公示作为标准，而是在物管开始利用公共场所经营开始就视为业主知道有这笔收益。也有部分案例将审计结果出具时间作为知情之日，但起诉的时候应当注意相关的风险。

二、小区怎么找物业

如何找到合适的小区物业服务？

居住在小区中的人们往往希望有一个安心、便捷的物业服务，以确保小区环境的舒适和安全。但是，在众多物业公司中找到一家合适的物业服务并不容易。本文将向您介绍一些寻找合适小区物业服务的关键步骤和注意事项。

1. 研究小区物业市场

在寻找合适的小区物业服务之前，花些时间研究当地的物业市场。了解市场上的物业公司数量、规模和服务范围，以及每家公司的声誉和评价。这将帮助您了解市场的整体情况，为选择合适的小区物业服务提供参考。

2. 了解小区的需求

在选择物业服务之前，了解小区的具体需求是非常重要的。与小区居民交流，了解他们对物业服务的期望和要求。例如，一些小区可能需要定期维护和保洁服务，而另一些小区可能希望有更高效的安全管理措施。明确小区的需求将有助于找到能够满足这些需求的物业服务。

3. 寻找有经验的物业公司

寻找具有丰富经验的物业公司是选择合适物业服务的重要步骤。在选择过程中，优先考虑那些在物业管理领域有良好声誉和多年经验的公司。这样的公司通常能够提供高质量的服务，并且可以根据小区的需求提供个性化解决方案。

4. 参观物业公司和小区

在选择一家物业公司之前，建议您亲自参观公司和其管理的小区。通过观察和了解公司的员工素质、管理流程和设施维护情况，您可以更好地评估其能力和专业水平。此外，参观小区还可以帮助您了解小区生活环境、公共设施的状态以及人们对该物业服务的满意度。

当然，这并不是唯一的评估标准，但是参观可以为您提供更直观的感受和印象。

5. 考虑物业管理费用

在选择小区物业服务时，了解并比较不同公司的物业管理费用也是重要的一步。不同公司的服务费用可能存在差异，同时，也需要考虑物业服务质量与费用之间的平衡。在进行费用比较时，可以向多家物业公司索取报价，并评估其所提供的服务范围和质量。

6. 参考居民评价和口碑

了解其他小区居民对某家物业公司的评价和口碑也是选择物业服务时的重要参考。可以在社区论坛、社交媒体平台或朋友之间咨询，了解其他人对特定公司的意见和建议。这将有助于您更全面地了解该公司的优势和劣势，从而作出更明智的选择。

结论

寻找合适的小区物业服务需要时间和耐心。通过研究市场、了解小区需求、选择经验丰富的物业公司、参观公司和小区、考虑管理费用以及参考居民评价和口碑，您将能够找到一家能够满足小区需求的优秀物业服务公司。

三、酒店物业怎么找？

酒店物业可以通过以下方式找到：明确酒店物业可以通过物业管理公司或酒店管理机构找到。解释酒店物业管理是酒店运营的关键环节之一，对于酒店的服务质量和维护有着重要作用。酒店物业管理可以由专业的物业管理公司或酒店自身管理团队负责。找到酒店物业可以通过以下渠道：1. 在酒店官网查找酒店自身管理团队联系方式，了解酒店物业信息；2. 在物业管理公司官网中搜索相关信息，如该公司经营的酒店物业等；3. 与已经经营的酒店和物业管理公司联系，获取相关信息。

四、物业资质办理麻烦吗？

承接物业项目是需要资质认证的。个人去办理物业资质相对来说不合适。花费的价钱比较高，而且跑很长时间也不一定能办理下来。所以说这一块的话最好找代理公司来办理。他们一般跟办理的各个部分都很熟悉。所以效率都很高。价钱也都适中

五、怎么找小区的物业？

1.要找小区的物业，首先可以在小区的门牌上、楼房前台、小区的公告栏等重要的节点区域寻找，因为这些区域都是小区的人流量和信息流量比较集中的地方，很容易找到物业公司的联系方式。当然，现代科技也可以帮我们解决这个问题，可以通过搜索引擎、手机应用、社交平台等途径来联系、查找小区的物业信息。2.如果您跟物业没有直接的联系方式，可以向邻居或者业主会议寻求帮助，了解小区的物业情况，或者向维修工人询问物业信息，因为他们通常都有跟物业公司产生联系的渠道，可以提供一些有用信息。3.在使用物业服务过程中也要注意注意与物业进行及时的沟通，了解物业业务的具体信息，以确保物业工作的顺畅运转。

六、租房找门卫还是找物业？

直接找门卫室的问，很多门卫都知道

七、卖房找物业还是找中介？

其实这两个都可以。首先我们来说说中介的好处。中介会发布卖楼信息到网络上，各个中介都会推荐信息。所看到的房源信息广阔。

中介算税费也比较专业，也有专业的后期。也是一个负责任的平台机构。相对安全系数高一些。

物业的好处是能省部分中介费。对于后期的一些事都需要房东和客户自己去跑，不会专门来给提供帮助，唯一好处就是物业交接会很顺利一些

八、记者遇到麻烦找其他媒体

记者遇到麻烦找其他媒体

作为一名记者，面对各种麻烦和挑战是常有的事情。有时候在报道过程中遇到困难，需要寻求帮助和支持，而这时候找其他媒体可能会是一个不错的选择。

为什么选择其他媒体

在解决记者所遇到的问题时，找其他媒体有其独特的优势。首先，其他媒体通常具有不同的资源和视角，他们可能能够提供新的想法和解决方案。其次，与其他媒体合作，可以扩大报道的范围和影响力，让更多人了解问题的所在。最后，与其他媒体保持良好的关系，也可以为将来的合作打下基础，共同面对未来的挑战。

如何与其他媒体合作

要与其他媒体进行合作，首先需要建立良好的沟通渠道。可以通过电话、邮件或者社交媒体平台联系其他媒体，说明问题的具体情况和需要。其次，要尊重其他媒体的工作方式和规定，保持良好的合作态度和专业素养。最后，及时跟进合作进展，确保合作达到预期效果。

成功案例分享

有许多成功的案例表明，记者在遇到麻烦时寻求其他媒体的帮助是一种明智的选择。曾有记者在采访过程中遇到危险情况，及时联系其他媒体进行支援，最终平安脱险。还有记者在报道敏感话题时，因遭遇打压而寻求其他媒体的支持，最终成功捍卫新闻自由。

总结

记者工作中会遇到各种各样的麻烦和挑战，而寻求其他媒体的支持可能是解决问题的有效途径。通过与其他媒体合作，不仅可以扩大报道的影响力，还可以获得更多资源和支持。因此，记者遇到麻烦时不妨考虑找其他媒体，共同应对困难，推动新闻事业的发展。

九、找装修公司装修麻烦吗

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找装修公司装修麻烦吗？亲身经历告诉你真相

近年来，随着经济的不断发展和人们对居住环境的追求，装修行业蓬勃发展。越来越多的人开始寻找装修公司来进行家居装修，但是许多人心里都存在一个疑问，那就是找装修公司装修麻烦吗？今天就让我来分享一下我的亲身经历，告诉你装修公司的真相。

为什么要找装修公司？

在装修之前，许多人可能都会犹豫要不要找装修公司，毕竟自己动手装修也可以省下一笔费用。但是，从我个人的经历来看，找装修公司确实是一个明智的选择。

首先，装修公司拥有丰富的经验和专业的知识。他们了解各种装修材料的选择和搭配原则，能够从整体规划到细节处理都为你提供专业指导。这样能够保证装修效果更加理想，避免出现一些常见的装修问题。

其次，找装修公司可以省下你大量的时间和精力。装修是一个繁琐而复杂的过程，需要综合考虑各种因素，包括施工计划、材料采购、监督工人等等。如果自己搞定这些事情，势必会花费大量的时间和精力，影响到你的工作和生活。而找装修公司可以将这些烦琐的事情全部交给他们，你只需要好好享受装修的过程。

如何选择合适的装修公司？

当然，要想享受到找装修公司的便利，选择一家合适的装修公司至关重要。下面是一些我个人的建议，希望对你有所帮助。

1. 口碑是第一要素。在选择装修公司之前，可以先了解一些周围朋友、亲戚的装修经验，听听他们对某家装修公司的评价。口碑好的装修公司通常都是有一定实力和信誉的。
2. 看案例是第二要素。可以要求装修公司提供一些他们之前的案例，可以去实地考察，看看他们的施工质量和装修风格是否符合自己的需求。
3. 价格是第三要素。当然，选择装修公司不仅仅只看价格，但价格也是一个重要的考虑因素之一。可以多比较几家装修公司的报价，看看是否合理。

我找装修公司装修的经历

去年我购买了一套新房，想进行全新的装修。那时我也面临着找装修公司装修的问题，但经过一番调研和比较，我最终找到了一家信誉较好的装修公司。

在整个装修过程中，我深深感受到找装修公司的好处。他们为我提供了一整套的装修方案，从设计到施工再到后期的售后服务，他们都为我操办得井井有条。

在装修的过程中，我遇到了一些问题，比如墙面开裂、水电走线等等。但是装修公司都及时解决了这些问题，让我省下了不少心力。整个装修过程非常顺利，而且质量也得到了保证。

找装修公司装修的注意事项

虽然找装修公司装修有很多好处，但也有一些事项需要注意。下面是一些我总结出的注意事项，希望能给你一些帮助：

• 签订合同。在和装修公司合作之前，一定要签订合同。合同中应明确双方的权益和责任，以及装修的具体细节。这样可以避免争议和纠纷的发生。
• 监督施工。虽然找装修公司可以省下你的精力，但在装修过程中还是需要适时监督施工。可以与装修公司保持良好的沟通，及时了解装修的进展。
• 留存证据。在装修过程中，可以拍摄一些照片作为证据留存。如果出现装修质量问题，这些照片可以作为你维权的证据。

结语

总的来说，找装修公司装修并不麻烦，而且能够带来许多便利。只要选择一家信誉较好的装修公司，并注意一些细节问题，相信你也能享受到装修带来的美好。

希望我的亲身经历对你有所启发，祝你找装修公司装修愉快！

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十、小区怎么找物业公司

在大多数城市的居民小区中，物业公司扮演着至关重要的角色。物业公司负责小区的日常运营和管理，包括维护公共设施、处理居民投诉、保安管理等。然而，对于许多小区业主来说，找到一家值得信赖的物业公司可能并不容易。那么，我们应该如何找到一家合适的物业公司呢？本文将为大家提供一些建议。

1. 了解物业公司的背景和声誉

要找到一家可靠的物业公司，首先需要对该公司的背景和声誉进行调查。可以从以下几个方面入手：

• 公司历史：寻找一家有一定经验的物业公司，可以通过查看其成立时间和历史业绩来评估。
• 口碑评价：在互联网上搜索该物业公司的口碑评价，了解其他业主对该公司的评价和意见。
• 其他小区的选择：向其他小区的业主咨询，了解他们所居住的小区选择的物业公司，并听取他们的建议。

2. 了解物业公司的服务范围

不同的物业公司可能提供不同的服务范围。在选择物业公司之前，需要明确小区的需求，然后与物业公司核对其是否能够提供所需的服务。以下是需要考虑的一些服务项目：

• 物业维护：了解物业公司是否能够负责小区的公共设施维护，如电梯、供暖系统、园区绿化等。
• 安全管理：询问物业公司对小区的安全管理措施，包括保安巡逻、监控系统等。
• 费用管理：了解物业公司对小区费用的管理方式，包括物业费用的收取和开支报告。
• 居民服务：询问物业公司提供的居民服务，如投诉处理、社区活动组织等。

3. 实地考察物业公司管理的小区

在选择物业公司之前，最好能够实地考察一下该物业公司正在管理的其他小区。可以向物业公司索要相关小区的地址，然后前往实地考察。以下几个方面需要注意：

• 小区环境：观察小区的整洁程度、绿化情况等，这可以反映出物业公司的管理水平。
• 设施维护：检查小区公共设施的维护情况，如电梯是否正常运作、供暖系统是否良好等。
• 与业主交流：尽可能与正在住在该小区的业主交流，了解他们对物业公司的评价和意见。

4. 与物业公司进行面谈

在初步筛选出几家物业公司后，最好能够与其进行面谈，以进一步了解其服务情况和公司文化。以下是一些建议：

• 了解物业公司团队：了解物业公司的员工数量、资质以及管理团队的经验。
• 沟通交流能力：通过面谈了解物业公司的沟通交流方式和反馈机制，确保信息畅通。
• 合同条款和费用：与物业公司详细商讨合同条款、服务内容和费用，并对相关事项进行书面确认。
• 一揽子解决方案：了解物业公司是否能够提供一揽子解决方案，满足小区的多重需求。

5. 与其他业主进行讨论和决策

最后，在选择物业公司之前，最好能够与其他业主进行讨论和决策。可以组织业主大会或成立选举委员会，让业主参与物业公司的选择过程。

通过讨论和决策，可以集思广益，确保选择出符合多数业主意愿的物业公司。这样不仅可以增加业主的参与感，还可以提高整个小区的管理效率。

总结

选择一家合适的物业公司对于小区的长远发展至关重要。通过了解物业公司的背景和声誉、服务范围、实地考察、面谈以及与其他业主进行讨论和决策，可以提高选择物业公司的准确性和成功率。

作为小区业主，我们应该认识到物业公司在小区管理中的重要性，并积极参与到物业公司的选择和监督工作中。只有选择一家负责任、专业和值得信赖的物业公司，才能保证小区的良好环境和良好居住体验。