物业有权不允许封阳台嘛?

一、物业有权不允许封阳台嘛?

《法律解读 | 物业公司不允许我家封阳台，怎么办？ 》

本文已发表在公众号：业主法律观察。

关于封阳台，涉及以下几个问题

一、物业公司是否有权对装修行为进行管理？

二、拟封的阳台属于专有部分还是共有部分？

三、封闭阳台需注意的合规事项（以广州市为例）

请听我慢慢道来：

一、物业公司是否有权对装修行为进行管理？

根据《物业管理条例》第四十六条 ，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

因此，物业服务企业如果认为装修违反相关规定，有权制止并向有关行政管理部门报告。

二、拟封的阳台属于专有部分还是共有部分？

阳台分为封闭式阳台和非封闭式阳台，根据《房产测量规范》《住宅设计规范》等规定，其建筑面积的计算方式有所不同。

如：

1、《房产测量规范》的规定，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。

2、根据国家质量技术监督局、建设部联合发布《住宅设计规范》条文说明，阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。

3、根据《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》，套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和，套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。

但是，这是否意味着只有计算入建筑面积的部分，才是专有部分呢？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

另外，《住宅建筑设计规范》第二章（户内设计）规定将阳台规定在第七节，而第三章（共用部分）对此没有规定。

《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

因此，笔者认为可以得出以下结论：

半封闭阳台也属于专有部分，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

三、封闭阳台需注意的合规事项（以广州市为例）

相关法律依据：

《物业管理条例》第四十八条

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

《城市市容和环境卫生管理条例》第十条

一切单位和个人都应当保持建筑物的整洁、美观。在城市人民政府规定的街道的临街建筑物的阳台和窗外，不得堆放、吊挂有碍市容的物品。搭建或者封闭阳台必须符合城市人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定。

1是否不违反《城市市容和环境卫生管理条例》第十条的规定，符合城市人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定？

经查阅《广州市市容环境卫生管理规定（2006）》，第二十二条规定，新建、改建建筑物的阳台和窗户的护栏、防盗网、空调设备托架、遮阳（雨）篷、公用电视接收系统等设施应当按照城市容貌标准设置，已建成但不符合城市容貌标准的应逐步改造。但值得注意的是，该条例未对违反第二十二条规定情形制定处罚规则。

建议咨询广州市城管局。

2有无违反建设工程规划许可规定？

根据《广州市房屋安全管理规定（2012修正）》第十三条，房屋使用过程中，不得有下列影响房屋安全的行为：（一）未报经城市规划部门批准，擅自改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或者在天台上建设建（构）筑物。

因此，“未报经城市规划部门批准，擅自封闭阳台”可能违反《广州市房屋安全管理规定（2012修正）》，但如果不影响房屋安全，装修行为符合物权法的规定。

根据《广州市城市规划条例》第三十八条，竣工投入使用的建（构）筑物，未报经城市规划部门批准，不得改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或在天台上建设建（构）筑物。

因此，封闭阳台需要经过城市规划部门批准。建议咨询广州市规划和自然资源局番禺区分局是否需要批准、需要经过何种流程。

3管理规约是否有效？是否不违反管理规约？

（1）若物业管理区域未成立业主大会

根据《物业管理条例》第二十二条，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

根据《物业管理条例》第二十三条，业主在已对临时管理规约予以书面承诺的情况下，受临时管理规约约束。

（2）若物业管理区域已经成立业主大会

根据《物业管理条例》第十一条，制定和修改管理规约，由业主共同决定。

实践中，一般由业主委员会启动业主大会会议，由双过半的业主表决同意通过。业主可向业主委员会了解表决过程，若认为关于管理规约的决议生效，即使内心不同意也应当遵守。若认为决议程序不合法，可考虑提起业主撤销权诉讼。

问：为什么别家可以封？而我家不行？【以下仅从另一面提供思路，谨慎效仿】

找一家跟你家户型差不多、但是已经把阳台封了的邻居，通过12345平台投诉，若相关部门答复称该业户封闭阳台的装修行为合法，那么您封闭阳台的装修也不该受到阻挠，视处理结果再与物业沟通。

二、物业不允许封阳台文案？

物业不允许封阳台，那就要安防盗网，以防小偷进入盗窃

三、物业不允许封阳台是否合法？

　　不合法。

　　物业并没有权力不准封阳台，物业对于小区居民是否封阳台，需要听取小区居民的意见，只要大多数住户同意封阳台，物业就没有权力干涉业主封阳台。

四、物业封阳台规定？

没有统一规定，各小区情况不同，有的小区允许封闭，有的小区不允许封闭。为了小区美观如果封闭最好要统一颜色及样式。

五、封阳台一定要取得物业的允许吗？

视情况而定。

1、若阳台为业主私人所有，则根据《物权法》第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。简而言之，业主可以封阳台但是前提是不损害其他业主的合法权益，不能做使建筑物不安全的处理。

2、若阳台是涉及到建筑的外立面，属于公共部分，牵涉到全体业主的利益，则需要全体业主的同意才可改造、封闭等。

3、有些业主签署的《业主临时公约》或《装饰装修协议》中，有约定业主不能封阳台的条款，则应按你签订的相关协议履行。

希望以上内容对你有所帮助。

六、物业不让封阳台，那要如何利用阳台？

一般都是安装那种的玻璃移门，比较安全，也不占地方，如果需要加装防盗的拉闸也方便。 　　移门是指门扇连接滑轮并在固定的轨道上可移动的门，又称推拉门。

七、封阳台物业有什么规定？

关于封闭阳台

一，原则上不允许私自改变建筑物外观

二，主要考虑的因素是承重问题

三，有些改装会破坏主体结构，是很危险的

这个需要看整个小区的情况，如果大多数改了也是可以的，需要提前沟通好，不然算是违建，会拆除的

八、封阳台物业外立面规定？

为：半封闭阳台需要封闭需到物业备案，并按照统一样式，统一颜色的方式去封闭，这样就不会改变建筑物外立面，形成统一、协调、整齐划一。

阳台的定义是指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。房屋在规划、设计等环节都已确定为封闭的，才能视为封闭。封闭阳台与非封闭阳台在计算面积时有很大差别，将对房价产生直接影响。建设部《住宅建筑设计规范》中，对封闭阳台的定义是"栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台"。

九、封阳台据说物业说封阳台办不了房产证？

如果是新房，不用担心这个问题。等办理房产证的测绘和拍照手续都完成后，再去封阳台，就没事了。阳台属于外立面，封阳台是不合法的，城管部门接到投诉，都会要求你拆除，或强制来拆你的阳台的。而且，你封了阳台，占了公共空间，也是不对的。所以建议不要这么做。

十、物业封阳台规定

物业封阳台规定的解析和应对方法

物业管理是小区正常运行和居民生活的重要组成部分，而物业封阳台规定一直备受业主们关注和争议。在很多小区中，封阳台的规定被认为是干扰了居民的正常生活，并限制了他们的自由。然而，我们也不能否认，物业封阳台规定有其合理之处。本文将深入解析物业封阳台规定，同时提出应对方法，帮助读者更好地处理与物业管理相关问题。

物业封阳台规定的背景

物业封阳台规定的出发点是为了维护小区的整体美观和居住环境的舒适度。当居民随意堆放杂物、晾晒衣物或搭建私自阳台时，容易影响小区的整体形象，并导致通风不良、传染病传播等问题。为了避免这种情况发生，物业封阳台规定成为了许多小区的管理措施。

然而，物业封阳台规定也引发了一系列争议。一些居民认为封阳台规定限制了他们的个人权益和生活习惯，不合理地干涉到了他们的私人空间。他们主张阳台是私人财产，应该由居民自行决定如何使用。这种观点不无道理，每个居民确实应该享有一定的自由度和选择权。

物业封阳台规定的合理性

尽管一部分居民对物业封阳台规定的反对声音很高，但这一规定的合理性也是不容忽视的。毕竟小区的整体利益和集体生活需要优先考虑，而不仅仅是个体的权益。以下是物业封阳台规定的几个合理性论点：

1. 卫生与环境因素：封阳台规定可以避免居民晾晒衣物、堆放杂物等行为带来的卫生和环境问题。这对于保持小区的整洁和卫生至关重要。
2. 安全问题：私自搭建阳台或堆放杂物可能存在安全隐患，如引发火灾、坠落等事故。封阳台规定有助于保障居民的人身安全。
3. 美观和统一性：封阳台规定可以确保小区的外观美观和建筑风格的统一性，提升居住环境的整体品质和价值。

应对物业封阳台规定的方法

作为小区居民，我们可以采取一些方法来更好地应对物业封阳台规定，维护自身权益的同时保持小区的和谐共处：

• 了解规定：首先，了解物业封阳台的具体规定是非常重要的，包括晾晒衣物的时间、堆放杂物的限制等。只有清楚规定，才能避免违规操作。
• 与物业沟通：如果觉得某些规定不合理或存在困扰，可以与物业进行沟通协商。通过理性的沟通，或许可以达成双方都能接受的解决方案。
• 寻求业主委员会支持：如果对物业封阳台规定的改变持续不满，可以组织业主委员会或居民代表团队，共同向物业提出建议和诉求。
• 自觉遵守：作为小区居民，我们应该自觉遵守物业封阳台规定，以示对集体利益的尊重和支持。只有大家的共同努力，才能营造一个和谐宜居的小区环境。

总结

物业封阳台规定作为居民生活中的一部分，虽然引发了一定的争议，但其背后也有着一定的合理性。作为小区居民，我们应该理解并尊重这些规定，同时也需要通过理性的方式表达自己的想法和诉求。通过了解规定、与物业沟通和寻求业主委员会的支持，我们可以更好地应对物业封阳台规定，共同打造一个美好的居住环境。